再開発とは？「市街地再開発事業」のしくみ｜第一種と第二種のちがい、権利床と保留床、関西の実例（国土交通省の情報で確認）

ニュースで「再開発」という言葉をよく聞きますが、駅前の大きなビルの多くは、法律にもとづく市街地再開発事業という方法でつくられています。

この記事では、国土交通省の説明をもとに、市街地再開発事業のしくみと、関西の実例をまとめます。このサイトで紹介しているプロジェクトを読むときの手がかりにしてください。

01市街地再開発事業の目的

国土交通省によると、市街地再開発事業は都市再開発法にもとづく事業です。古い木造の建物が密集している地区などで、

• 細かく分かれた敷地をまとめる
• 燃えにくい共同の建物（再開発ビル）を建てる
• 公園、広場、道路などの公共施設を整える

ことで、土地を合理的に高度利用し、都市の機能を新しくすることを目的としています。

02権利床と保留床

市街地再開発事業のしくみは、次の3つにまとめられます。

用語	意味
敷地の共同化	敷地をまとめて高度利用し、公共施設の用地を生み出す
権利床（けんりゆか）	元の土地・建物の持ち主の権利が、原則として等価で置き換わった、再開発ビルの床
保留床（ほりゅうゆか）	高度利用で新しく生まれた床。これを売るなどして事業費にあてる

再開発ビルにマンションがある場合、新しく売り出される住戸は保留床にあたることがあります。施設の建築や敷地の整備などには、国の補助（社会資本整備総合交付金など。主な項目で3分の1）もあります。

保留床とは？

保留床（ほりゅうゆか）とは、再開発で建物を高くすることなどで新しく生まれる床のうち、元の権利者に渡す分（権利床）以外の床のことです。これを売って、事業費にあてます。

実際の例で見てみましょう。三田駅前Cブロック地区の再開発の資金計画（三田市の事業計画）は、次のようになっています。

収入	金額
保留床の処分金	約174億円
再開発事業の補助金	約78億円
公共施設管理者負担金	約32億円
防災・省エネまちづくり緊急促進事業の補助金	約18億円
合計（その他を含む）	約301億円

この例では、事業費の半分以上を保留床の処分でまかなう計画です。保留床を買って事業に加わる会社を「参加組合員」といい、不動産会社がマンションとして分譲することがあります。たとえば光善寺駅西地区の再開発では、大京が住宅の保留床185戸分を取得しています。

だから再開発は、マンションやオフィスの需要があるかどうかで、計画の進み方が変わることがあります。

03第一種と第二種

種類	しくみ	主な要件
第一種（権利変換方式）	権利変換の手続きで、元の土地・建物の権利を、再開発ビルの床に関する権利に原則として等価で変換する	高度利用地区・都市再生特別地区・特定地区計画等区域内であること、耐火建築物の割合がおおむね3分の1以下であることなど
第二種（管理処分方式・用地買収方式）	施行者がいったん土地・建物を買収・収用し、希望する人には、その代わりに再開発ビルの床を与える	第一種の要件に加え、原則0.5ha以上（防災再開発促進地区内は0.2ha以上）、災害のおそれが高いなど公共性・緊急性が特に高いこと

施行者（事業を行う主体）は、個人、組合、再開発会社、地方公共団体、都市再生機構（UR）などです。このうち個人と組合が施行できるのは第一種だけです。

04関西の実例

このサイトで紹介しているプロジェクトのうち、事業名に「市街地再開発事業」がつくものを挙げます。

種類	プロジェクト	状況
第一種	神戸三宮雲井通5丁目地区	工事中（2027年度ごろ）
第一種	神戸三宮雲井通6丁目北地区	計画中（2034年度予定）
第一種	淀屋橋駅西地区（淀屋橋ゲートタワー）	2025年12月竣工
第一種	枚方市駅周辺地区（ステーションヒル枚方）	2024年開業
第二種	JR芦屋駅南地区	計画中（2030年度末の完成予定）
第二種	新長田駅南地区（震災復興）	2024年度に事業完了

新長田駅南地区は、阪神・淡路大震災からの復興のための第二種事業でした。災害のおそれや緊急性が高い場合に第二種が使われる、という要件と重なります。

05ニュースを読むときのポイント

再開発のニュースでは、次のような言葉が出てきます。

• 準備組合：地権者がつくる、事業を検討するための組織（たとえば雲井通6丁目北地区では2023年7月に地権者が設立）
• 都市計画決定：再開発の区域や建物の規模などを、都市計画として決めること
• 組合設立認可・権利変換計画認可：事業を進めるための大きな節目

どの段階かがわかると、完成までの距離感がつかみやすくなります。関西で進む再開発の全体は関西の再開発まとめ、完成予定の一覧は再開発プロジェクト一覧をご覧ください。

自分の家や土地が再開発の区域に入ったときの、権利変換・補償・明渡しの流れは再開発で家が区域に入ったら（持ち家の場合）にまとめています。

06よくある質問

Q. 保留床とは？

A. 再開発で建物を高くすることなどで新しく生まれる床のうち、元の権利者に渡す分（権利床）以外の床です。これを売るなどして事業費にあてます。

Q. 権利床とは？

A. 元の土地・建物の持ち主の権利が、原則として等価で置き換わった再開発ビルの床です。

Q. 第一種と第二種のちがいは？

A. 第一種は権利変換方式、第二種は用地買収方式（管理処分方式）で進めます。くわしくは上の「第一種と第二種」をご覧ください。

07編集部から

再開発ビルは、元の地権者の権利（権利床）と、新しく売り出される床（保留床）が組み合わさってできています。再開発エリアの新築マンションを検討するときは、どんな事業の中でつくられる住まいなのかを知っておくと、まちの将来像もつかみやすくなります。再開発エリアで家を買う前に確かめたいことは再開発エリアで家を買う前ににまとめています。

この記事は、国土交通省「市街地再開発事業」と、近畿地方整備局の市街地再開発事業の概要資料をもとに、2026年10月27日に内容を確認して作成しました。

再開発が延期・見直しになった関西の実例は再開発はなぜ中止・延期になる？、完成後に人が増えた例は再開発の成功事例にまとめています。