再開発で家が区域に入ったら（持ち家の場合）｜新しいビルの床に置きかえるか、お金で受け取るか。「30日以内の申出」、補償、明渡しまでの流れ（都市再開発法の条文で確認）

駅前などで「市街地再開発事業」が計画され、自分の家や土地がその区域に入ることがあります。「立ち退かないといけないの？」「お金はどうなるの？」と不安になる人も多いはずです。

この記事では、いちばん多い第一種市街地再開発事業（権利変換方式）で、持ち家（土地・建物を持っている人）の場合の基本的なしくみを、都市再開発法の条文をもとに整理します。

※ 実際の手続きや金額は、事業ごと・個人ごとに大きくちがいます。まずは施行者（再開発組合や市など）の説明会や個別相談で確認し、必要に応じて弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談してください。税金の特例があるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

01持ち家の人の「2つの道」

ひとことで言うと：持ち家の人は、①新しいビルの床に置きかえる（権利変換）か、②権利変換を希望せず、お金を受け取るかを選べます。②を選ぶときは、公告から30日以内に申し出る必要があります。

① 権利変換（新しいビルの床に置きかえる）

都市再開発法 第77条では、権利変換計画で、区域内の土地の借地権を持つ人や、建物を持つ人に対しては、新しいビルの一部など（施設建築物の一部等）を与えるように定めなければならないとしています（②の申出をした人を除く）。

与えられる床は、元の土地・建物の位置、面積、環境、利用状況などを総合的に考えて、

• 権利者どうしで不公平が生じないように
• 元の価額と、与えられる床の価額のあいだに大きな差が出ないように

定めなければならないとされています。

② 権利変換を希望しない（お金で受け取る）

都市再開発法 第71条では、事業計画の認可などの公告があった日から数えて30日以内に、施行者に対して、

• 権利変換を希望せず、土地・建物などの代わりにお金の給付を希望する
• または、自分の建物を区域の外に移す

と申し出ることができるとしています。

30日の期限はとても大事です。公告や説明会の案内が届いたら、早めに家族で話し合っておきましょう。なお、第71条4項では、30日の期間が過ぎて6か月以内に権利変換計画の縦覧が始まらないときは、その後30日以内に申出を撤回したり、新たに申し出たりできるとしています。

02お金（補償金）はどう決まる？

元の土地・建物の「価額」

第80条では、権利変換計画で定める元の土地・建物などの価額は、30日の期間が過ぎた日における、近くの似た土地や同じような建物の取引価格などを考えて定める「相当の価額」としています。

補償金には「物価の変動」と「利息」がつく

第91条では、権利変換で新しい床などを受け取らない人に対して、施行者は権利変換期日までに補償金を支払わなければならないとしています。金額は、

• 上の「相当の価額」に、物価の変動に応じた修正率をかけ
• さらに、権利変換計画の認可の公告の日から支払う日までの法定利率による利息を加えた額

です。

03引っ越しなどの損失の補償

第97条では、土地や物件の明渡しで、占有者などが通常受ける損失（たとえば引っ越しの費用など）を、施行者が補償しなければならないとしています。

• 補償額は、施行者と本人が協議して決める
• 協議がまとまらないときは、収用委員会に裁決を申請できる

04明渡しまでの流れ

ポイント

• 権利変換期日のあとも、施行者が通知した明渡しの期限までは、これまでどおり住める（第95条）
• 明渡しの期限は、請求の翌日から数えて30日を過ぎた日以降でなければならない（第96条2項）
• 第91条の補償金や、第97条の損失の補償が支払われていないときは、明渡しをしなくてよい（第96条3項ただし書き）

05新しい床を受け取るか、お金にするか

どちらがよいかは、人によってちがいます。

大切なこと：説明会の資料や、施行者から届く書類は、日付と期限に注目して保管しておきましょう。わからないことは、遠慮せずに施行者の個別相談で質問できます。

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