再開発エリアでマンションを買う前に確かめたい5つのこと｜計画の段階・工事期間・ハザードマップ・取引価格の調べ方

「この駅前、再開発されるらしいですよ」。家探しをしていると、こんな話を聞くことがあります。駅前に新しいビルや広場ができれば、暮らしはたしかに便利になります。

ただ、再開発には完成まで長い年月がかかるものもあります。たとえば神戸・三宮の雲井通6丁目北地区は、2026年度着手・2034年度完成の予定です。計画がどこまで進んでいるか、工事がいつまで続くかによって、「買ってすぐ便利になる」のか、「しばらくは工事の音と付き合う」のかが大きく変わります。

このサイトでは関西の再開発を数多く追いかけてきました。その経験から、買う前に確かめておきたいことを5つにまとめます。

この記事は、一般的な調べ方を紹介するものです。特定の物件の購入をすすめたり、価格の見通しを示したりするものではありません。

011. 計画はいま、どの段階か

同じ「再開発」でも、まだ構想の段階のものと、すでに工事が進んでいるものとでは、実現の確かさがまったくちがいます。このサイトで取り上げている関西の例を並べると、段階のちがいがよくわかります。

段階	例	状況
地権者が集まって検討を始めた段階	JR高槻駅南地区	2024年2月に準備組合を設立。建物の規模や時期は未定
都市計画の手続きが進んだ段階	阪急茨木市駅西口（ソシオ茨木）	地区計画の手続きが進み、2026年度に建替え決議の予定。竣工は2032年度の想定
都市計画が承認され、着手を待つ段階	雲井通6丁目北地区（神戸・三宮）	2026年2月に都市計画案が承認。2034年度完成の予定
工事中	雲井通5丁目（神戸・三宮）	地上32階のビルを建設中。2027年度ごろ完成予定

見分けるコツは、「だれが発表しているか」と「どんな手続きが終わっているか」です。市の都市計画の決定や、事業者の着工の発表があれば、計画はかなり具体的です。逆に、「検討を始めた」「パートナーを選んだ」という段階なら、建物の形や完成の時期はまだ決まっていません。

このサイトでは、大阪市内と神戸・芦屋の再開発の場所を地図にまとめています。また、エリアページやプロジェクトのページには、計画の段階を「計画中」「工事中」「竣工・開業」で表示し、年表もつけています。気になる街があれば、まずエリア一覧から確かめてみてください。

022. 工事はいつまで、どこで続くか

再開発は、完成すれば便利になりますが、完成までのあいだは近くが工事現場になります。

たとえば神戸・三宮では、市役所まわりの再整備に伴って、フラワーロードの西側歩道の一部が2026年4月1日から2027年10月31日まで（予定）通行止めになっています（フラワーロードのニュース）。茨木市のソシオ茨木の建替えでは、市の資料で2027年度からの解体工事が想定されています。

買う前に確かめたいのは、次のような点です。

• 建物の解体や工事が、いつから、いつまで続く予定か
• 工事車両の出入りや、歩道・道路の通行止めが、毎日使う道にかからないか
• 駅の出入口やバス乗り場が、工事中に一時的に移ることはないか

自治体は、大きな工事の通行規制や迂回路をホームページで知らせていることが多くあります。「（街の名前） 再整備 通行止め」などで、市のページを探してみてください。

033. 完成の予定は変わっていないか

大きなプロジェクトほど、途中で事業費や工程が見直されることがあります。

たとえば、大阪の都心を南北に結ぶ鉄道「なにわ筋線」は、2026年8月に大阪市の会議で、総事業費が3,291億円から6,425億円に増えるという精査結果が報告されました（2031年春の開業をめざす計画は続いています）。くわしくはなにわ筋線のニュースをご覧ください。

「〇年に完成予定」という話を聞いたら、その情報がいつのものかを確かめるのが大切です。数年前のパンフレットや広告の情報と、自治体の最新の資料とで、時期が変わっていることもあります。このサイトの各ページには「確認日」を載せているので、情報の新しさの目安にしてください。

044. 水害・土砂災害のリスク

再開発の有無にかかわらず、住まい選びで必ず確かめたいのが災害のリスクです。

国土交通省と国土地理院の「ハザードマップポータルサイト」では、住所を入れるだけで、洪水・土砂災害・高潮・津波のリスクを地図に重ねて見ることができます（「重ねるハザードマップ」）。市町村がつくったハザードマップへのリンク（「わがまちハザードマップ」）もあります。

また、2020年8月28日からは、不動産の売買や賃貸の契約前に行われる重要事項説明で、水害ハザードマップの上で物件がどこにあるかを説明することが義務になりました（国土交通省の発表）。国のガイドラインでは、浸水が想定される区域の外にある物件でも位置を示すことや、区域の外だからといって「水害の心配がない」と誤解させないよう配慮することが求められています。

契約の直前に初めて知るのではなく、物件を見に行く前に自分で調べておくと安心です。

055. まわりの取引価格と都市計画

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、次のような情報を地図で見ることができます。

調べられること	使い方の例
不動産の取引価格・成約価格	同じ駅の近くの中古マンションが、実際にいくらで取引されたかを見る
地価公示・都道府県地価調査	土地の価格の推移を見る
都市計画情報	用途地域などを見て、まわりにどんな建物が建ちうるかを知る
防災情報・周辺施設の情報	災害リスクや、学校・病院などの場所をまとめて見る

広告の価格だけを見るのではなく、同じエリアで実際に取引された価格と比べると、相場の感覚がつかみやすくなります。

関西全体の動きは、このサイトのニュースでも追いかけています。2026年7〜9月期の近畿圏の中古マンションでは、売り出しの平均価格が3,679万円だったのに対し、実際に売れた平均価格は3,143万円でした（近畿レインズのデータのニュース）。

06編集部から

再開発のニュースを追いかけていると、「計画が発表された」ことと「街が変わった」ことのあいだには、長い時間があると感じます。駅前のビルが完成しても、その先の広場や道路の整備が数年続くことも珍しくありません。

だからこそ、再開発を理由に住まいを選ぶときは、完成した後の姿だけでなく、完成までの数年間をどう過ごすかもいっしょに考えておくのがおすすめです。このサイトのエリアページの「住まい選びの視点」では、街ごとにそうした点をまとめています。

物件の購入を判断するときは、重要事項説明の内容をよく確認し、不動産会社や専門家にも相談してください。

西宮市・芦屋市で家を探すなら、ハザードマップの確かめ方は西宮・芦屋くらしガイドの西宮市・芦屋市のハザードマップの見方が参考になります。