新築マンション・一戸建ての固定資産税はいつから、いくら軽くなる？｜税額2分の1の期間（3年・5年・7年）と住宅用地の特例（大阪市の例）

家やマンションを持つと、毎年、市町村から固定資産税（市街化区域などでは都市計画税も）がかかります。新築の住宅には、最初の数年間、固定資産税が軽くなるしくみがあります。

この記事では、大阪市の公式ページをもとに、新築住宅の固定資産税の減額と、住宅の土地にかかる特例をまとめます。

固定資産税は市町村の税金です。ここでは大阪市の例を紹介します。ほかの市町村でも同じような制度がありますが、手続きなどは市町村ごとに確認してください。

01新築住宅は、固定資産税が2分の1に

大阪市によると、新築された住宅の固定資産税は、一定の要件を満たす場合、住宅部分（120㎡までの部分）の税額が2分の1になります。都市計画税は減額されません。

住宅の種類	一般の新築住宅	認定長期優良住宅
3階建て以上の耐火・準耐火住宅（マンションなど）	5年間	7年間
それ以外（一般的な一戸建てなど）	3年間	5年間

期間は、新たに固定資産税がかかる年度から数えます。

床面積の要件

大阪市によると、2026年4月1日以後に新築された住宅は、住宅部分の床面積が40㎡以上240㎡以下であることが要件です（2026年3月31日以前の新築は、50㎡以上280㎡以下など）。マンションなどの共同住宅は、廊下や階段などの共用部分の床面積を各戸に割り振って、1戸あたりの床面積で判定します。

店舗付きの住宅などは、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上あることが必要です。

認定長期優良住宅は申告が必要

認定長期優良住宅の減額を受けるには、大阪市によると、新築された翌年の1月31日まで（1月1日に新築された場合は、その年の1月31日まで）に申告書を出す必要があります。窓口や郵送のほか、地方税のオンライン手続き（eLTAX）でも申告できます（区分所有家屋の管理者などによる申告はオンライン不可）。

02固定資産税はいつからかかる？

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）に家屋を持っている人にかかります。大阪市の説明をもとに、例を図にしました。

たとえば、2026年1月2日から2027年1月1日までに新築された住宅は、2027年度から固定資産税がかかり、そこから減額の期間を数えます。

03減額が終わると、税額が上がる

注意したいのは、減額の期間が終わった年度から、固定資産税が本来の額に戻ることです。たとえば一般の新築マンションなら6年度目、一般的な一戸建てなら4年度目から、減額されていた住宅部分（120㎡まで）の税額が、2分の1になる前の額に戻ります。

住宅ローンの返済計画を立てるときは、最初の数年の税額だけで考えず、減額が終わったあとの税額も見込んでおくと安心です。新築マンションの販売会社や、市町村の担当窓口に、おおよその税額を聞いてみるのもひとつの方法です。

04住宅の土地にも特例がある

建物だけでなく、土地にも軽減のしくみがあります。大阪市によると、住宅の敷地（住宅用地）は、税金を計算するもとになる額（課税標準額）が、価格より低く抑えられています。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）	価格の6分の1	価格の3分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	価格の3分の1	価格の3分の2

この特例は住宅1戸ごとに設定されます。なお、大阪市は、住宅を新築・増改築したときなどは、住宅用地の申告書を出すよう案内しています。

05中古住宅の場合は？

新築住宅の減額は、新築された住宅が対象の制度です。中古住宅を買った場合は、新築から何年たっているかによって、すでに減額期間が終わっていることが多くなります。中古住宅でも、耐震改修や省エネ改修、バリアフリー改修をした場合には、別の減額措置があります（大阪市にもそれぞれの案内ページがあります）。

06編集部から

再開発エリアで新築マンションを検討するときは、物件の価格や住宅ローンの金利に目が行きがちです。でも、毎年の固定資産税は、住み続けるかぎり払うお金です。

とくに、「最初の5年間は2分の1」の減額が終わったあとの税額は、購入前に確かめておきたいところです。家を買うときの税金の全体像は家・マンションを買うときにかかる税金に、毎月の修繕積立金の目安はマンションの修繕積立金の目安にまとめています。

この記事は、大阪市の公式ページをもとに、2026年10月24日に内容を確認して作成しました。実際の税額や要件は、物件のある市町村の担当窓口（大阪市なら各市税事務所）に確認してください。