新築マンションの買い方の流れ｜手付金は代金の2割まで、手付金の保全措置、クーリング・オフ（宅地建物取引業法で確認）

新築マンションは、建物が完成する前に売り出されることが多く、モデルルームや図面を見て買うかどうかを決めます。また、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）であることがほとんどです。

宅地建物取引業法には、不動産会社が自ら売主になるとき、プロではない買主を守るためのルールが定められています。この記事では、新築マンションの買い方の流れと、知っておきたいルールを条文をもとにまとめます。

一般的な流れと法律のルールを紹介するものです。特定の物件の購入をすすめるものではありません。

01新築マンションを買うときの流れ

中古マンションと大きくちがうのは、契約から引渡しまでの期間が長くなることが多い点と、完成前に契約する点です。完成までのあいだに金利や家族の状況が変わることもあるので、資金計画には余裕を持たせておきましょう。

中古マンションの流れは中古マンションの買い方の流れにまとめています。

02売主が不動産会社のときに買主を守るルール

手付金は代金の2割まで（第39条）

不動産会社が自ら売主になるとき、代金の10分の2を超える手付を受け取ることはできません。たとえば代金6,000万円なら、手付金の上限は1,200万円です。

また、手付金はどんな名目であっても、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主はその倍額を返して、契約を解除できます。これより買主に不利な特約は無効です。

違約金なども代金の2割まで（第38条）

契約違反で契約を解除するときの損害賠償の予定額と違約金は、合わせて代金の10分の2を超えてはいけないと決められています。超える部分の特約は無効です。

クーリング・オフ（第37条の2）

不動産会社の事務所など（国土交通省令などで定める場所）以外の場所で買受けの申し込みや契約をした場合は、書面で申し込みの撤回や契約の解除ができます。不動産会社は、そのことによる損害賠償や違約金を請求できず、受け取った手付金などをすみやかに返さなければなりません。

ただし、次の場合はできません。

• クーリング・オフができることと、その方法を告げられた日から8日を過ぎたとき
• 物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を払ったとき

なお、事務所などで申し込み、事務所など以外で契約した場合は対象になりません。どこで申し込んだかが大切なので、申し込みの場所は覚えておきましょう。

03手付金等の保全措置

新築マンションでは、完成前に手付金や中間金を払うことがあります。もし完成前に売主が倒産したら、払ったお金が戻らないおそれがあります。そこで、一定の額を超える手付金等を受け取るときは、保全措置（銀行などの保証や、保険会社の保証保険など）をとってからでなければ、受け取ってはいけないことになっています。

物件	保全措置がいらない額	例：代金6,000万円
完成前（第41条）	代金の5%以下、かつ1,000万円以下	300万円を超えると保全措置が必要
完成後（第41条の2）	代金の10%以下、かつ1,000万円以下	600万円を超えると保全措置が必要

1,000万円は、宅地建物取引業法施行令で定められた額です。また、買主への所有権移転の登記がされたときなどは、保全措置は必要ありません。

手付金等を払うときは、保全措置がとられているか（保証書などの書面を受け取ったか）を確かめましょう。

04新築マンションで確かめたいこと

• 住宅ローン控除の区分：新築は、省エネ性能（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準）によって控除の上限が大きく変わります（住宅ローン控除2026年の借入限度額、省エネ性能ラベルの見方）
• 修繕積立金の計画：最初は安く、あとで上がる「段階増額積立」になっていないか（マンションの修繕積立金の目安）
• 管理計画認定：2027年4月からは、分譲時に事業者が管理計画認定を申請できるようになります（管理計画認定マンションとは）
• 固定資産税：新築住宅は一定期間、固定資産税が2分の1になります（新築住宅の固定資産税の減額）

05編集部から

再開発エリアでは、大規模な新築マンションの販売が続いています。新築は「まだ建っていない建物」を買う取引なので、法律が買主を守るしくみを多く用意しています。

手付金の額、保全措置の書面、クーリング・オフの説明。契約の前後でこの3つを確かめるだけでも、安心感は大きく変わります。売主のランキングは新築マンションの事業主別 発売戸数ランキング2025にまとめています。

この記事は、宅地建物取引業法と同法施行令の条文（e-Gov法令検索）をもとに、2026年10月25日に内容を確認して作成しました。実際の契約内容は、重要事項説明と契約書で確認してください。