マンションの修繕積立金の目安はいくら？｜国のガイドラインの平均値、70㎡の試算、「段階増額積立」に注意
結論
中古・新築マンションを選ぶとき、毎月の修繕積立金が「安すぎないか」は大事なチェックポイントです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、建物の階数や延床面積ごとに、専有面積1㎡あたり月額の目安（平均値は約250〜340円）を示しています。70㎡の部屋での試算や、将来値上がりする「段階増額積立方式」の注意点を図解でまとめました。
マンションを買うと、毎月の住宅ローンのほかに、管理費と修繕積立金を払い続けることになります。修繕積立金は、外壁の塗り替えや屋上の防水、給排水管の取り替えといった、将来の大規模な修繕工事に備えて積み立てるお金です。
物件の広告では、修繕積立金が安いほど毎月の負担が軽く見えます。でも、安すぎる修繕積立金は、将来の値上げや、工事のときの一時金につながることがあります。この記事では、国土交通省のガイドラインをもとに、修繕積立金の目安と確かめ方をまとめます。
ガイドラインの「目安」は判断材料のひとつです。目安の範囲に入っていないからといって、すぐに不適切というわけではないと、国土交通省も説明しています。
01国のガイドラインが示す目安
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は、主にマンションの購入予定者や、区分所有者・管理組合に向けて作られたものです。実際の長期修繕計画（366事例）をもとに、計画期間全体で必要な修繕積立金の平均額を、専有面積1㎡あたりの月額で示しています。
| 建物の規模 | 平均値（円／㎡・月） | 事例の3分の2が入る幅 |
|---|---|---|
| 20階以上（タワーマンションなど） | 338円 | 240〜410円 |
| 20階未満・延床面積5,000㎡未満 | 335円 | 235〜430円 |
| 20階未満・5,000〜10,000㎡ | 252円 | 170〜320円 |
| 20階未満・10,000〜20,000㎡ | 271円 | 200〜330円 |
| 20階未満・20,000㎡以上 | 255円 | 190〜325円 |
機械式駐車場があるマンションは、その修繕費の分を加算する考え方も示されています（駐車場使用料でまかなう場合などを除く）。
70㎡の部屋だと月いくら？
目安の平均値に、専有面積70㎡をかけて試算してみました。
たとえば20階以上のマンションで70㎡なら、計画期間全体の平均で月2万円台前半が目安になります。もし検討している物件の修繕積立金が、これよりかなり低い場合は、次に説明する「積み立て方」を確かめてみましょう。
この試算は、ガイドラインの平均値をそのまま使った単純な計算です。実際の必要額は、建物の形や設備、立地などでマンションごとに大きくちがいます。
02「段階増額積立」に注意
修繕積立金の積み立て方には、大きく2つの方式があります。
国土交通省のガイドラインは、段階増額積立方式や、修繕のときに一時金を集める方式など、将来の負担増を前提にした積み立て方について、値上げのときに区分所有者のあいだで合意ができず、修繕積立金が足りなくなる例もあると注意をうながしています。そのうえで、将来にわたって安定的に積み立てる観点からは均等積立方式が望ましいとしています。
段階増額積立方式の場合も、早めに値上げを終えることが望ましいとされ、ガイドラインでは、均等積立にした場合の金額を基準額として、最初の額は基準額の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内を目安に示しています。
新築マンションでは、購入時にまとまった額の「修繕積立基金」を集めることもあります。
03買う前に確かめたいこと
修繕積立金が適切かどうかは、毎月の額だけでは判断できません。次の資料や点を、不動産会社を通じて確かめてみましょう。
| 確かめること | 見るポイント |
|---|---|
| 長期修繕計画 | 計画期間が30年以上あり、大規模修繕が2回以上入っているか（国の管理計画認定の基準） |
| 積み立て方 | 均等積立か、段階増額積立か。値上げの予定はいつ、いくらか |
| 修繕積立金の残高 | 計画どおりにたまっているか。滞納が多くないか |
| 過去の修繕の記録 | 大規模修繕がいつ行われたか、次はいつの予定か |
| 総会の議事録 | 値上げや一時金の話が出ていないか |
国のマンション管理計画認定制度では、長期修繕計画の計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていること、計画期間全体の修繕積立金の平均額が著しく低くないことなどが基準になっています。管理の見方は、中古マンションの買い方の流れの「管理を買う」のチェックポイントもあわせてご覧ください。
04編集部から
再開発エリアでは、タワーマンションの計画も多く見られます。ガイドラインの目安を見ると、20階以上のマンションの修繕積立金の平均は1㎡あたり月338円でで、20階未満の中・大規模のマンション（252〜271円）より高めです。
物件を比べるときは、「月々の支払いが安いほうがいい」と考えがちです。でも修繕積立金については、安いことが、必ずしもよいこととは限りません。広告の金額だけでなく、長期修繕計画と積み立て方までセットで確かめることをおすすめします。
この記事は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂版）をもとに、2026年10月24日に内容を確認して作成しました。
出典・参考資料
上記の資料は2026年10月24日時点で確認しています。計画の内容や時期は変更されることがあります。最新の情報は各公式発表をご確認ください。