マンションの専有部分と共用部分のちがい｜バルコニーや窓ガラスはだれのもの？リフォームの申請、費用負担（国交省の標準管理規約で確認）

マンションの部屋を買うと、その部屋は自分のものになります。では、部屋についているバルコニーや窓ガラス、玄関のドアも自分のものでしょうか。

実は、多くのマンションでは、バルコニーや窓ガラス、玄関扉の外側は「共用部分」として扱われています。リフォームしたいときや、窓ガラスが割れたときに「だれが、どこまでできるのか」に関わる大事なルールです。

この記事では、国土交通省が管理規約のひな型として示している「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年改正）をもとに、考え方をまとめます。

標準管理規約はあくまでひな型です。実際のルールは、それぞれのマンションの管理規約で決まっています。購入前や工事の前には、そのマンションの管理規約を確かめてください。

01専有部分・共用部分・専用使用部分

区分	標準管理規約での考え方	例
専有部分	区分所有権の対象。住戸番号のついた住戸	部屋の内側（天井・床・壁は躯体を除く部分）、玄関扉の錠と内部の塗装部分
共用部分	区分所有者みんなで共有する部分	エントランス、廊下、階段、エレベーター、屋上、外壁、床スラブ、柱、給水の本管・排水の立て管など
専用使用部分	共用部分だが、特定の区分所有者が専用で使える部分	バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、1階に面する庭、屋上テラス

標準管理規約の第7条では、天井・床・壁は「躯体部分を除く部分」を専有部分とし、窓枠と窓ガラスは専有部分に含まれないとしています。玄関扉で専有部分になるのは、錠と内部の塗装部分だけです。

コメント（解説）では、利用を制限すべき部分や、複数の住戸で使う部分を共用部分にしたとしています。外観にかかわる部分は外観を変えること、建物の構造にかかわる部分は構造を変えることを禁じる趣旨です。

02バルコニーは「専用使用権」のある共用部分

バルコニーは自分の部屋からしか出られませんが、標準管理規約では共用部分です。そのうえで、その住戸の区分所有者に専用使用権（自分だけが使える権利）を認めています（第14条）。コメントでは、バルコニー等は専有部分と一体として扱うのが妥当なため、としています。

部屋を貸している場合は、借りている人もバルコニーなどを使えます。1階の庭の専用使用権がある人は、管理組合に専用使用料を払うことになっています。

03手入れや修理の費用はだれが払う？

共用部分の管理は、原則として管理組合がその責任と負担で行います（第21条）。ただし、バルコニー等の保存行為のうち「通常の使用に伴う」ものは、専用使用権のある人が自分の責任と負担で行います。

ケース	標準管理規約のコメントでの考え方
バルコニーの清掃、窓ガラスが割れたときの入替え	「通常の使用に伴う」もの。専用使用権のある人
同居人や賃借人による破損	「通常の使用に伴う」もの。専用使用権のある人
第三者の犯罪行為による破損（明らかな場合）	通常の使用に伴わないため、管理組合
経年劣化	管理組合が計画修繕として行う

経年劣化でも、長期修繕計画で想定している周期より短い期間で起き、ほかのバルコニー等と比べて劣化が目立つ場合は、特段の事情がない限り、専用使用権のある人の負担とする考え方も示されています。

また、台風などで窓ガラスが割れ、部屋に雨が吹き込むのを防ぐために同じ仕様のガラスに張り替える、といった緊急の場合は、区分所有者が理事長の承認を受けずに保存行為を行えるとされています（第21条第3項ただし書）。

04窓を断熱・防犯タイプに替えたいとき

窓枠・窓ガラス・玄関扉（錠と内部塗装を除く）は共用部分です。そのため標準管理規約では、防犯・防音・断熱などの性能を上げるための改良工事は、管理組合が計画修繕として行うのが原則です（第22条）。

一方で、管理組合がすぐに工事できない場合は、あらかじめ理事長に申請して承認を受ければ、区分所有者が自分の責任と負担で工事できるとされています。承認・不承認を判断するのは理事会です。

窓の断熱性能は、新築の広告などに載る省エネ性能ラベルにも関わります（住宅の省エネ性能ラベルの見方）。

05部屋のリフォームも申請が必要なことがある

専有部分の中のリフォームでも、共用部分やほかの住戸に影響するおそれがある工事は、あらかじめ理事長に申請し、承認を受ける必要があります（第17条）。

• 申請書には、設計図・仕様書・工程表をつける
• 承認・不承認は、理事会の決議で決める
• 承認を受けた工事のあとで、共用部分やほかの住戸に影響が出たときは、工事を頼んだ区分所有者の責任と負担で対応する
• 承認がいらない工事でも、業者の立入りや資材の搬入、騒音・振動など、管理組合が前もって知っておく必要があるものは、事前の届出が必要

床をフローリングに替える、水回りの位置を動かす、といった工事を考えているなら、購入前に管理規約や使用細則でルールを確かめておくと安心です。

06共用部分の持分と、売るときのルール

標準管理規約では、敷地と共用部分は区分所有者の共有です（第9条）。共有持分の割合は、原則として専有部分の床面積の割合によるとされています（コメント）。

また、敷地や共用部分の分割を請求したり、専有部分と、敷地・共用部分の持分を切り離して売ったりすることはできません（第11条）。部屋を売れば、共用部分の持分もいっしょに移ります。

07編集部から

マンションの価値は、部屋の中だけでなく、廊下やエレベーター、外壁といった共用部分の状態にも左右されます。共用部分の管理は、区分所有者みんなで負担する管理費や修繕積立金でまかなわれます。

「自分の部屋だから自由にできる」と思っていても、窓やバルコニー、床の工事にはマンションごとのルールがあります。中古マンションを買うときは、管理規約と使用細則、総会の議事録を見せてもらい、リフォームの予定があればあわせて確かめておきましょう。管理組合のしくみはマンションの管理組合と管理会社のちがい、修繕積立金はマンションの修繕積立金の目安にまとめています。

この記事は、国土交通省「令和7年改正 マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」をもとに、2026年10月25日に内容を確認して作成しました。個別のマンションのルールは、それぞれの管理規約で確認してください。