中古マンションの買い方の流れ｜内見から重要事項説明・契約・引渡しまで7つのステップと、建物状況調査・管理のチェック

中古マンションは、新築より選べる場所や間取りが多く、実際の部屋や建物の様子を見てから決められるのが魅力です。一方で、建物の古さや管理の状態は物件ごとに大きくちがいます。

この記事では、中古マンションを買うときの一般的な流れと、それぞれの段階で確かめたいことを、国土交通省の公式情報をもとに図解でまとめます。

一般的な流れと調べ方を紹介するものです。特定の物件の購入をすすめるものではありません。

01全体の流れ（7つのステップ）

とくに気をつけたいのは、赤で示した4（重要事項説明）と5（売買契約）です。契約を結ぶと、自己都合でやめる場合には手付金を放棄するなどの負担が生じることがあります。わからないことは、契約の前にすべて聞いておきましょう。

02ステップ1：予算を決め、住宅ローンの事前審査

最初に決めたいのは「いくらまでなら買えるか」です。物件の価格のほかに、仲介手数料、登記の費用、住宅ローンの手数料、引越し代、家具・家電の費用などもかかります。

中古マンションの場合は、毎月の管理費と修繕積立金も住まいの費用になります。住宅ローンの返済額と合わせて、毎月いくら払えるかで考えるのがおすすめです。

多くの金融機関では、物件を決める前に「事前審査（仮審査）」を受けられます。借りられそうな金額の目安がわかると、物件探しの範囲を決めやすくなります。

03ステップ2：物件を探して、内見する

まず、相場をつかんでおきましょう。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に取引された価格を地図で調べられます。同じ駅の近くで、似た広さ・築年数のマンションがいくらで取引されているかを見ておくと、広告の価格が高いのか安いのかの感覚がつかめます。

内見では、部屋の中だけでなく、次のようなところも見ておきます。

見る場所	確かめたいこと
エントランス・廊下・ゴミ置き場	清掃が行き届いているか、掲示板にどんなお知らせが貼られているか
郵便受け・駐輪場	荒れていないか、放置された自転車がないか
外壁・ベランダ	ひび割れやさび、雨のしみが目立たないか
窓からの眺め・周辺	日当たり、音、近くで大きな工事や再開発の予定がないか

共用部分の様子は、そのマンションの管理の状態をよく表します。近くで再開発が予定されている場合は、再開発エリアでマンションを買う前に確かめたい5つのこともあわせてご覧ください。

04ステップ3：購入の申し込み

買いたい物件が決まったら、不動産会社を通じて売主に購入を申し込みます。価格や引渡しの時期、手付金の額などの条件は、この段階で売主と調整します。

05ステップ4：重要事項説明を受ける

売買契約の前に、不動産会社の宅地建物取引士から、物件や取引条件について書面で説明を受けます。これが重要事項説明です。中古マンションでは、たとえば次のような内容が説明されます。

• 登記されている権利（所有者や抵当権など）
• 都市計画法・建築基準法などの制限
• 管理規約の内容、管理費・修繕積立金の額、滞納の有無など、マンションの管理に関すること
• 水害ハザードマップの上での物件の位置（2020年8月28日から義務化）
• 建物状況調査を実施したかどうかと、その結果の概要

書類の量が多いので、事前に重要事項説明書の写しをもらって読んでおくと、当日の説明が頭に入りやすくなります。

建物状況調査（インスペクション）とは

中古住宅の売買では、2018年4月1日の宅地建物取引業法の改正で、不動産会社に次の3つが義務づけられました。

建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、国の基準に沿って行う調査です。国土交通省は、建物状況調査は劣化などの状態を確かめるもので、欠陥がないことを保証するものではないとしています。調査を実施しているか、していない場合は実施できるかを、不動産会社に聞いてみましょう。

06ステップ5：売買契約を結ぶ

重要事項説明の内容に納得できたら、売買契約を結び、手付金を払います。契約書では、とくに次の点を確かめておきます。

• 住宅ローン特約：ローンの本審査が通らなかったときに、契約を白紙に戻せるかどうか、その期限はいつか
• 契約を解除するときの決まり：手付金の扱いや、解除できる期限
• 引渡しの時期：今住んでいる家の退去や引越しの予定と合うか
• 設備の状態：給湯器やエアコンなど、引き継ぐ設備に不具合がないか（「付帯設備表」などで確認）

07ステップ6：住宅ローンの本審査・契約

売買契約を結んだら、金融機関の本審査を受けます。承認が出たら、金融機関とローンの契約を結びます。本審査では、物件の書類（売買契約書、重要事項説明書など）が必要になることが多いので、なくさないように保管しておきましょう。

08ステップ7：残りの代金を払い、引渡し

決済の日には、残りの代金を払うのと同時に、鍵を受け取ります。あわせて司法書士が、所有権を自分の名前に移す登記（所有権移転登記）と、住宅ローンの抵当権の登記の手続きをします。

引渡しのあとは、管理組合への届出（入居者の届けなど）も忘れずに行いましょう。

09中古マンションは「管理を買え」

中古マンションの世界では、昔から「マンションは管理を買え」と言われます。同じ築年数でも、修繕の計画やお金の積み立てがしっかりしているかどうかで、建物の状態や将来の負担が大きく変わるからです。

国は2022年度からマンション管理計画認定制度を始めていて、一定の基準を満たすマンションの管理計画を、市などの自治体が認定できるようになりました。その基準は、購入を検討するときのチェックポイントとしても参考になります。

国土交通省のページによると、認定を受けたマンションは一覧で公表され、不動産情報サイトでも紹介されます。気になるマンションが認定を受けているか、調べてみるのもひとつの方法です。

管理の状態は、不動産会社を通じて管理会社がまとめた資料を取り寄せると、管理費・修繕積立金の額や滞納の状況、大規模修繕の予定などを確かめられることが多くあります。

10編集部から

同じ駅の近くで、同じくらいの築年数でも、管理の状態はマンションごとにちがいます。駅からの距離や築年数は、物件の広告で比べられます。でも、管理の状態は、実際に見て、資料を読んで初めてわかるものです。

価格や間取りと同じくらい、ステップ2の内見とステップ4の重要事項説明に時間をかけることをおすすめします。買ったあとにリフォームを考えている場合は、リフォームの業者選びや専有部分と共用部分のちがいもあわせてご覧ください。

物件の購入を判断するときは、重要事項説明の内容をよく確認し、不動産会社や専門家にも相談してください。