京都駅の南側、オフィス中心のビルなら「高さ45m・容積率900％」まで　京都市が特定用途誘導地区の都市計画案、市民意見は630件

ひとことで言うと：京都市が、京都駅の南側の幹線道路沿いで、オフィスを中心にした建物に限り、高さ45m・容積率900％まで建てられるようにする都市計画案をまとめました。いまの上限は、高さ31mまたは25m、容積率600％または400％です。市民意見の募集では630件の意見が集まりました。

01なぜ京都駅の南側？

京都市の冊子によると、京都駅前は国の「都市再生緊急整備地域」に指定され、市の都市計画マスタープランでも、オフィスや商業施設などを集めて「国際競争力のあるビジネス拠点」をめざす場所とされています。

一方で、京都市は次のような課題をあげています。

• 働く場としてのオフィスが不足していて、とくに時代に合う魅力的なオフィスが少ない
• 新幹線の停車駅でオフィスのニーズは高い

駅の南側では、近年に駅前広場や道路の整備が進み、オフィスなどの立地の機運が高まっているとして、今回の案をまとめました。

02どこが対象？

京都駅に近く、主に八条通などの幹線道路に面する街区が対象です。冊子では、八条通・油小路通・烏丸通・竹田街道・河原町通を幹線道路としています。

03何が変わる？

項目	いま	指定後（条件を満たし、市長が認定した建物）
高さの上限	31mまたは25m	45m
容積率	600％または400％	900％

（京都市の市民意見募集冊子より）

45mは、京都駅の八条口の南にある京都アバンティとほぼ同じ高さだと、市は説明しています。高さは、まわりの世界遺産からの眺めに影響しない範囲で決めたとしています。

条件を満たさない建物は、これまでどおりの制限で建てられます。新しく制限が厳しくなることはありません。なお、前の道路の幅による容積率の制限は別にかかり、たとえば前の道路の幅が10mなら、認定を受けても容積率の上限は600％です。

04緩和を受けるための主な条件

8つの必須要件のすべてと、7つの選択要件のうち1つ以上を満たす必要があります。

必須要件（すべて）	主な内容
敷地	敷地面積500㎡以上、幅9m以上の道路に8m以上接している
建物の用途	延床面積の半分超が高機能オフィス、かつ高機能オフィスとにぎわい用途（店舗・文化・学術など）で3分の2以上
低層のにぎわい	幹線道路に面した1階の全面に、だれでも使える店舗などを置く
壁面の後退	幹線道路から3m以上（高さ6mを超える部分は2m以上）下げ、歩行者の空間にする
環境性能・緑化	エネルギー消費を50％削減（ZEB Ready相当）、地域産木材を義務量の1.5倍使う、沿道を緑化
防災・バリアフリー	災害時の従業員の待機計画、敷地内外の段差の解消など
車の出入り・駐車	幹線道路からの車の出入りは原則なし、駐車場は条例の台数まで
交流の機能	コワーキングスペースやカフェなど、広く一般が使える機能

選択要件には、敷地面積の3％程度以上のオープンスペース、地下通路などの歩行者ネットワーク、帰宅困難者の一時滞在施設、文化芸術・学術関連施設、高機能オフィスを3分の2以上にすることなどがあります。

05市民意見は630件

2026年7月24日〜8月24日の市民意見募集には、289通・630件の意見が寄せられました（9月10日に結果を公表）。

意見の分野	件数
まちづくりの方針	120
都市機能の集積・公共空間など	348（うち高さ制限67、オフィスの集積65、多様な都市機能61）
指定範囲・要件・制度の運用	56
周知や今後の進め方	52
その他（観光の課題など）	54

（京都市の結果の公表資料より）

意見の主は南区に住む人が20.4％でもっとも多く、次いで下京区（12.5％）、市外に住み京都市内に通勤・通学する人（12.5％）でした。

06これからの流れ

冊子では、市民意見募集・説明会のあと、都市計画案の縦覧と意見書の受付 → 京都市都市計画審議会への付議 → 都市計画の決定・告示と進むとしています。2026年11月5日時点で、縦覧や審議会の日程は確認できていません。決まりしだい、このページを更新します。

京都駅のまわりの動きは、京都駅周辺の再開発まとめもご覧ください。