三宮駅の周りに、新しいタワーマンションが建たない理由

三宮では「住宅」の建て方にルールがある

三宮では、JR三ノ宮新駅ビルや雲井通5丁目の再開発、神戸市役所2号館の建て替えなど、大きなプロジェクトが続いています。ところが、このサイトで紹介している三宮のプロジェクトには、分譲のタワーマンションが1つもありません。

これは、神戸市が三宮駅を中心とする都心の商業地域を、特別用途地区「都心機能誘導地区」に指定し、住宅の建築を制限しているためです。2019年3月5日に都市計画決定し、「神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例」で中身を定めて、2020年7月1日から制限が始まりました。

2種類の区域

区域	面積	制限の内容
都心機能高度集積地区	約22.6ha	三宮駅周辺。住宅等の建築を禁止
都心機能活性化地区	約291.8ha	敷地面積が1,000㎡以上の場合、住宅等に使う部分の容積率を400%までに制限

合計は約314.4haです。どの土地がどちらの区域に入るかは、神戸市の「神戸市情報マップ」で確かめられます。

容積率は、敷地の面積に対する建物の延べ床面積の割合です。都心の商業地域では、もっと高い容積率が認められている土地でも、住宅に使える部分は400%までになるため、敷地いっぱいに住宅を積み上げるタワーマンションは建てにくくなります。

「住宅等」に入るもの

神戸市の案内では、制限の対象になる「住宅等」には、次のものが含まれます。

• 住宅、兼用住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
• 老人ホーム、福祉ホームなど（有料老人ホームなどの継続的に入所する施設を含む）

もともと建っている建物は

2020年7月1日の時点ですでに建っている建物は、一定の条件を満たせば建て替えや増築ができます。たとえば建て替えでは、住宅部分の床面積が基準の時点より増えなければ建てられます。増築・改築は、床面積の合計が基準の時点の1.2倍以下であることなどが条件です。

なぜ規制したのか

神戸市は、タワーマンション規制の考え方として、次の点を挙げています。

1. 人口の偏り：一部のエリアに人口が集中すると、小学校などが足りなくなるおそれがある。一方で、郊外のニュータウンが古くなり、空き家などが増える「スポンジ化」が進むことも心配される
2. 将来の管理：タワーマンションは管理費や修繕積立金が高くなりやすく、区分所有者の合意がまとまりにくいため、大規模修繕を続けられるかに課題があるという指摘がある
3. 都心の役割：市場に任せると、商業や業務の機能が立地しにくくなり、三宮を中心とした都心がタワーマンションだらけになるおそれがある

つまり神戸市は、三宮を「住む場所」よりも、働く・買い物をする・人が集まる場所として育てる方針をとっています。

マンションを探す人にとっての意味

• 三宮駅のすぐそばで、新しく分譲のタワーマンションが出てくることは、この規制が続くかぎり考えにくい
• 都心機能活性化地区でも、住宅部分の容積率が400%までなので、大規模なタワーマンションは建てにくい
• 三宮の近くで新築マンションを探すなら、区域の外側や、規制前から建っているマンションの中古も選択肢になる

三宮で進む再開発の全体像は、三宮エリアのまとめをご覧ください。

※ 区域の境界や細かな条件は、神戸市の都市計画の資料や「神戸市情報マップ」で確認してください。土地の売買や建築を考えるときは、神戸市の担当窓口に問い合わせるのが確実です。