用途地域とは｜家の周りに何が建つかがわかる都市計画の基本。住居系・商業系・工業系のちがいと調べ方（国土交通省）

家やマンションを選ぶとき、建物そのものと同じくらい大切なのが周りの環境です。今は静かな住宅地でも、隣に大きな建物が建つことはあるのでしょうか。その目安になるのが用途地域です。

国土交通省の解説によると、住居・商業・工業といった土地の使い方は、種類のちがうものが混じると、おたがいの生活環境や仕事の便利さが悪くなります。そこで都市計画では、街を住宅地、商業地、工業地などに分けて「用途地域」として定めています。

01主な用途地域

国土交通省の解説から、主な用途地域の特徴をまとめました。

用途地域	国土交通省の説明（要約）
第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域。小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校などが建てられる
第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定のお店なども建てられる
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域。病院、大学、500㎡までの一定のお店なども建てられる
第二種中高層住居専用地域	主に中高層住宅のための地域。1,500㎡までの一定のお店や事務所なども建てられる
第一種住居地域	住居の環境を守るための地域。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられる
第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなども建てられる
準住居地域	道路沿いで、自動車関連施設などと、調和した住居の環境を守るための地域
近隣商業地域	まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域。住宅や店舗のほか小規模の工場も建てられる
商業地域	銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工場も建てられる
準工業地域	主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域
工業地域	どんな工場でも建てられる地域。学校、病院、ホテルなどは建てられない
工業専用地域	工場のための地域。住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられない

02建て方のルールもある

国土交通省によると、用途地域が指定されている地域では、建てられる建物の種類（用途）の制限とあわせて、建て方のルールも定められています。たとえば、土地の面積に対する建物の床面積の割合（容積率）や、道路の幅に見合った建物の高さなどです。

同じ駅の近くでも、用途地域がちがえば、建てられる建物の大きさや高さが大きく変わることがあります。

03用途地域の調べ方

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地図の上で都市計画情報（用途地域など）を確かめられます。市町村によっては、独自の都市計画情報の地図を公開していることもあります。

また、物件を買う前の重要事項説明でも、都市計画法や建築基準法による制限が説明されます。説明を受ける前に、自分でも用途地域を調べておくと理解しやすくなります（中古マンションの買い方の流れ）。

04再開発エリアでは「地区計画」にも注目

再開発が進むエリアでは、用途地域に加えて、地区計画などで建物の高さや容積率のルールが細かく決められていることがあります。たとえば茨木市の阪急茨木市駅西口では、駅前ビルの建替えにあわせて、容積率の最高限度や高さの最高限度を決める地区計画の手続きが進められました（茨木のエリアページ）。

再開発の計画がある場所の近くで家を探すときは、再開発エリアでマンションを買う前に確かめたい5つのこともあわせてご覧ください。

05編集部から

用途地域は、地図で見るとただの色分けですが、10年後、20年後に家の周りがどう変わりうるかを考える手がかりになります。

住居専用地域なら大きな建物は建ちにくく、商業地域なら便利な一方で周りの建物が変わる可能性があります。どちらがよいかは暮らし方しだいです。物件を見に行く前に、一度地図で確かめてみることをおすすめします。

この記事は、国土交通省「用途地域」の解説ページなどをもとに、2026年10月25日に内容を確認して作成しました。