家を住み替えるときの税金の特例｜利益が出たら「3,000万円控除」か「買換え特例」、損が出たら「損益通算・繰越控除」。売り先行と買い先行も（国税庁の情報で確認）

子どもの成長や働き方の変化、親の近くに住みたいなど、住み替えを考えるきっかけはさまざまです。今の家を売って新しい家を買うときは、売った家に利益が出たのか、損が出たのかで、使える税金の特例が変わります。

この記事では、国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）をもとに、住み替えにかかわる3つの特例と、住み替えの進め方をまとめます。

税金の特例は要件が細かく、人によって有利な選び方が変わります。実際に申告する前に、必ず国税庁のページで最新の情報を確かめ、税務署や税理士に相談してください。

01売った結果で、使える特例がちがう

売った結果	特例	しくみ
利益が出た	3,000万円の特別控除（No.3302）	譲渡所得から最高3,000万円を差し引く
利益が出た	特定のマイホームの買換えの特例（No.3355）	売った年の課税を、将来に繰り延べる
損が出た	譲渡損失の損益通算・繰越控除（No.3370）	損をほかの所得と差し引き、残りは翌年以後に繰り越す

利益が出たときの2つの特例は、どちらか一方しか選べません。3,000万円の特別控除はマイホームを売ったときの3,000万円特別控除にくわしくまとめています。ここでは、買換えの特例と、損が出たときの特例を中心に紹介します。

02利益が出たとき：買換えの特例

国税庁によると、一定のマイホームを2027年（令和9年）12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、譲渡益への課税を将来に繰り延べることができます。

ポイントは、「非課税になるわけではない」ことです。国税庁は、次のような例を挙げています。

• 1,000万円で買ったマイホームを5,000万円で売り、7,000万円のマイホームに買い換えた
• 特例を使わなければ、売った年に4,000万円の譲渡益に課税される
• 特例を使うと、売った年には課税されず、買い換えた家を将来売ったときに、その4,000万円もあわせて課税される

要件	内容（主なもの）
売る家	居住期間10年以上。売った年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超
売った代金	1億円以下
売る相手	親子や夫婦など、特別の関係がある人ではない
買い換える時期	売った年の前年から翌年までの3年の間
買う家	床面積50㎡以上、敷地500㎡以下。中古の耐火建築物は、取得の日以前25年以内に建てられたものか、一定の耐震基準を満たすもの
新築の省エネ	2024年1月1日以後に住む新築（未使用）の家は、一定の省エネ基準を満たさない「特定居住用家屋」でないこと

注意したいこと

• 売った年、その前年・前々年に、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例、損益通算・繰越控除の特例を受けていると使えない
• 新しい家の住宅ローン控除とも併用に制限がある。入居した年、その前年・前々年にこの特例を受けた場合などは、住宅ローン控除を受けられない
• 確定申告が必要。売った年の翌年に買い換える場合などは、一部の書類をあとから出す

03損が出たとき：損益通算・繰越控除

買ったときより安く売れて損（譲渡損失）が出ることもあります。国税庁によると、2027年（令和9年）12月31日までにマイホームを売って新しい家を買った場合、一定の要件を満たせば、その損を給与所得や事業所得などほかの所得と差し引き（損益通算）できます。差し引ききれなかった損は、売った年の翌年以後3年内に繰り越して控除できます。

要件	内容（主なもの）
売る家	売った年の1月1日時点で所有期間が5年超
買う家	床面積50㎡以上。売った年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得し、取得した年の翌年12月31日までに住む（見込みを含む）
住宅ローン	買った家について、取得した年の12月31日時点で、返済期間10年以上の住宅ローンがある
所得	合計所得金額が3,000万円を超える年は、繰越控除を使えない
売る相手	親子や夫婦など、特別の関係がある人ではない

この特例も確定申告が必要です。繰越控除を受ける年は、毎年続けて確定申告をし、年末の住宅ローンの残高証明書などをつけます。

04住み替えの進め方：売り先行と買い先行

住み替えでは、今の家を先に売るか、新しい家を先に買うかを考えることになります。

• 売り先行：売れた金額がわかってから次の家の予算を決められます。一方で、次の家が決まるまで、仮住まいが必要になることがあります
• 買い先行：じっくり次の家を探せます。一方で、今の家が売れるまで、二つの家のローンや管理費などが重なることがあります

どちらを選ぶかで、税金の特例の「期限」にも関係してきます。たとえば買換えの特例は「売った年の前年から翌年まで」に買い換えることが要件なので、売る時期と買う時期が離れすぎると使えないことがあります。売る家の査定は不動産の査定額の見方、売却の流れはマンション・家を売るときの流れと「媒介契約」3つの種類にまとめています。

05編集部から

住み替えでは、「いくらで売れるか」「いくらの家を買うか」に目が向きがちですが、税金の特例を使えるかどうかで、手元に残るお金が変わることがあります。しかも、3,000万円の特別控除と買換えの特例、住宅ローン控除の組み合わせには制限があり、どれを選ぶのが有利かは人によってちがいます。

売り出す前の段階で、国税庁のタックスアンサーに目を通し、税務署や税理士に相談しておくことをおすすめします。新しい家の住宅ローン控除は住宅ローン控除2026年の借入限度額をご覧ください。

この記事は、国税庁のタックスアンサー No.3302・No.3355・No.3370（いずれも令和8年4月1日現在法令等）をもとに、2026年10月25日に内容を確認して作成しました。税金の取扱いは、税務署や税理士に確認してください。