不動産の査定額の見方｜不動産会社には「根拠を示す義務」がある。査定は無料、高い査定額だけで選ばないために（宅建業法・国土交通省）

家やマンションを売ろうと思ったら、まず不動産会社に査定を頼むのが一般的です。何社かに頼むと、会社によって査定額がちがうことに驚くかもしれません。

査定額は「この価格で売れる」という約束ではなく、不動産会社の意見です。この記事では、宅地建物取引業法と国土交通省の考え方をもとに、査定額の見方をまとめます。

一般的な考え方を紹介するものです。特定の不動産会社や査定サービスをすすめるものではありません。

01不動産会社には「根拠を示す義務」がある

宅地建物取引業法の第34条の2では、不動産会社が売買の媒介契約を結ぶとき、契約書に売買すべき価額（またはその評価額）を書くことになっています。そして、その価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、この根拠について、次のように整理しています。

項目	国土交通省の考え方（要約）
根拠になるもの	価格査定マニュアル（不動産流通推進センターが作成したものなど）や、同種の取引事例など、合理的な説明がつくもの
依頼者の納得	根拠は不動産会社の意見を説明するものなので、必ずしも依頼者の納得を得る必要はないが、合理的でなければならない
示し方	口頭でも書面でもよい。書面のときは、不動産鑑定評価書ではないことを明記する
費用	根拠の明示は法律上の義務なので、そのための査定などの費用は依頼者に請求できない
取引事例	売り急ぎ・買い急ぎなど特殊な事情のある取引事例は使わない

つまり、「なぜこの価格なのか」を聞くのは、売主として当然のことです。

02査定額の根拠で聞きたいこと

聞くこと	確かめたいポイント
どの取引事例を使ったか	同じマンションや近くの、似た広さ・築年数の事例か。時期は新しいか
どう調整したか	階数、向き、リフォームの有無などで、どう価格を上げ下げしたか
どのくらいの期間で売れる見込みか	その価格で、どのくらいの期間を想定しているか
相場の動き	最近、近くの成約価格は上がっているか下がっているか

03「高い査定額」だけで選ばない

複数の会社に査定を頼むと、比べられて便利です。ただし、一番高い査定額を出した会社が、一番高く売ってくれるとは限りません。

近畿レインズによると、2026年7〜9月期の近畿圏の中古マンションは、売り出しの平均価格（新規登録価格）が3,679万円だったのに対し、実際に売れた平均価格（成約価格）は3,143万円でした。売り出し価格と、実際に売れる価格には差があることがわかります。

査定額が高くても、その根拠がはっきりしない場合は、売り出したあとに値下げを重ねることになるかもしれません。査定額の高さよりも、根拠の説明のわかりやすさで比べることをおすすめします。

04査定から売り出しまで

売り出し価格を決めるのは、不動産会社ではなく売主自身です。査定額と根拠を参考に、いつまでに売りたいか、住み替えの資金計画なども考えて決めましょう。

自分でも相場を調べておくと、査定額の根拠を聞いたときに理解しやすくなります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、近くの実際の取引価格を調べられます（使い方は再開発エリアでマンションを買う前に確かめたい5つのことでも紹介しています）。

05編集部から

査定額は、売主にとってうれしい数字ほど信じたくなるものです。でも、法律が「根拠を明らかにしなければならない」と定めているのは、査定額が不動産会社の意見にすぎないからでもあります。

複数の会社の査定額を並べるときは、金額の大小ではなく、どの取引事例をもとに、どう考えたかを比べてみてください。媒介契約の種類や仲介手数料のしくみはマンション・家を売るときの流れと「媒介契約」3つの種類に、大手仲介会社の実績は不動産売買仲介の件数ランキングにまとめています。

この記事は、宅地建物取引業法と国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）などをもとに、2026年10月24日に内容を確認して作成しました。