マンション・家を売るときの流れと「媒介契約」3つの種類｜専属専任・専任・一般のちがい、レインズ、仲介手数料の上限

住み替えや相続などで、マンションや家を売ることになったとき、多くの人は不動産会社に買主を探してもらいます。このとき不動産会社と結ぶのが「媒介契約」です。

媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで、売り方や不動産会社の義務が変わります。この記事では、売却の流れと媒介契約のちがい、仲介手数料の上限を、国土交通省と近畿レインズの公式情報をもとにまとめます。

一般的な制度の説明です。特定の売り方や不動産会社をすすめるものではありません。

01売るときの流れ

最初の一歩は、相場を知ることです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、近くで実際に取引された価格を地図で調べられます。査定を頼む前に見ておくと、不動産会社が出した査定額が高いのか低いのかを判断しやすくなります。

関西全体の動きも参考になります。近畿レインズによると、2026年7〜9月期の近畿圏の中古マンションは、売り出し価格の平均が3,679万円、実際に売れた価格の平均が3,143万円でした（近畿レインズのデータのニュース）。売り出し価格と成約価格には差があることも頭に入れておきましょう。

02媒介契約の3つの種類

近畿レインズによると、不動産会社は媒介契約を結ぶとき、3種類のちがいを十分に説明し、依頼者の意思を確認したうえで契約し、すぐに契約書面を渡すことになっています。

専属専任媒介契約

1社だけに売却を任せる契約です。ほかの会社に重ねて頼むことはできず、自分で見つけた相手と売買することもできません。そのかわり不動産会社には、契約の翌日から5日以内のレインズへの登録と、1週間に1回以上の活動報告（文書や電子メール）が義務づけられています。

専任媒介契約

これも1社だけに任せる契約ですが、自分で見つけた相手との売買はできます。不動産会社には、契約の翌日から7日以内のレインズへの登録と、2週間に1回以上の活動報告が義務づけられています。

一般媒介契約

何社にでも重ねて頼める契約です。自分で見つけた相手との売買もできます。レインズへの登録は任意で、活動報告にも法令上の義務はありません（報告を求めることはできます）。ほかにどの会社に頼んでいるかを知らせる「明示型」と、知らせない「非明示型」があります。

契約の期間と更新

専属専任・専任の契約期間は3か月以内です。一般媒介は法令上の制限はありませんが、行政の指導では3か月以内とされています。期間を更新するときは、期間が終わるときに依頼者から文書で申し出ます。

どう選ぶか

近畿レインズのページでは、それぞれのよい点と気をつけたい点が次のように整理されています。

種類	よい点	気をつけたい点
専属専任・専任	不動産会社が積極的に売却活動をする。レインズに登録されて多くの会社に情報が届く。窓口が1社なので情報が集まる	依頼先が限られる。期間中はほかの会社に頼めない。専属専任は自分で見つけた買主と取引できない
一般	多くの不動産会社に販売活動を頼める	窓口や情報が分散する。活動状況が報告されない

「早く、窓口を一本にして進めたい」のか、「いろいろな会社の売り方を比べたい」のかで、向いている契約は変わります。

03レインズとは

レインズ（REINS）は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしの物件情報のネットワークです。不動産会社が売却の依頼を受けた物件を登録すると、全国の不動産会社がその情報を見られるようになります。関西では近畿レインズ（近畿圏不動産流通機構）が運営しています。

国土交通省によると、レインズに登録すると、売主は不動産会社から「登録証明書」を受け取ります。そこに書かれたURL・ID・パスワードで「売主専用画面」に入ると、自分の物件が「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」のどの状態になっているかを確かめられます。2025年1月からは、登録証明書にスマートフォンで読み取れる二次元コードも載るようになりました。

04仲介手数料の上限

売買が成立したとき、不動産会社に払う仲介手数料には、法律に基づく告示で上限額が決まっています。国土交通省のページでは、依頼者の一方（売主か買主）から受け取れる上限額（税込）は、物件価格を次の3つの部分に分けて計算します。

物件価格の部分	料率（税込）
200万円以下の部分	5.5%
200万円を超え400万円以下の部分	4.4%
400万円を超える部分	3.3%

国土交通省の計算例では、物件価格1,000万円（税別）の場合、200万円×5.5%＋200万円×4.4%＋600万円×3.3%で、上限は39.6万円（税込）です。同じ計算方法で、価格ごとの上限をグラフにしました。

大切なのは、これは上限だということです。国土交通省は、媒介契約を結ぶときに、上限の範囲内で手数料の額をあらかじめ合意しておくことが、トラブルを防ぐうえで大切だとしています。

800万円以下の物件の特例

2024年7月1日からは、800万円以下の物件（使い方の状態は問わない）について、売主から受け取る仲介手数料の上限を、通常の計算より高い30万円の1.1倍（税込33万円）までとする特例ができました。安い物件でも不動産会社が取り扱いやすくして、空き家などの流通を後押しするための見直しです。この特例を使う場合も、媒介契約のときに説明と合意が必要です。

05売ったあとのこと

売却で利益が出た場合などは、翌年に確定申告が必要になることがあります。住まいを売ったときには税金の特例が使える場合もありますが、条件がこまかく決まっています。くわしくは国税庁のページや、税務署・税理士に確認してください。

06編集部から

再開発が進むエリアでは、「駅前が変わるから、今のうちに売るか、待つか」と迷う人もいるでしょう。どちらが得かは誰にも断言できませんが、相場を自分で調べ、媒介契約のしくみを知っておくことは、どんな判断をするにしても役に立ちます。

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのではなく、「どんな売り方をするか」「どの媒介契約をすすめるのか、それはなぜか」を説明してもらって比べることをおすすめします。

実際の売却にあたっては、媒介契約書の内容をよく確認し、不動産会社や専門家にも相談してください。