家を売ったときの税金と確定申告｜譲渡所得の計算、所有期間5年で変わる税率、マイホームの軽減税率、申告の時期（国税庁の情報で確認）

家やマンション、土地を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。会社員の人でも、売った翌年に確定申告が必要になることがあります。

この記事では、国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）をもとに、家を売ったときの税金のしくみをまとめます。

税金の取扱いは、人によって変わります。実際に申告する前に、国税庁のページで最新の情報を確かめ、税務署や税理士に相談してください。

01譲渡所得の計算

国税庁によると、土地や建物を売ったときの課税される譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

項目	内容
譲渡価額	売った金額
取得費	買ったときの代金などに、その後の改良費や設備費を加えた額。建物は減価償却費相当額を差し引く
譲渡費用	仲介手数料、測量費、印紙代など、売るために直接かかった費用
特別控除額	通常はないが、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除などの特例がある

02所有期間で税率が変わる

税率は、売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	所得税	住民税
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%

このほか、2013年から2047年までの各年分は、所得税額の2.1%の復興特別所得税もかかります。

所有期間は「売った年の1月1日時点」で数えるので、買った日から5年がたっていても、短期になることがあります。売る時期を考えるときは注意しましょう。

マイホームの軽減税率

マイホームを売った場合で、売った年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えるなどの要件を満たせば、所得税の税率が、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は10%（超える部分は15%）に下がります。この軽減税率は、3,000万円の特別控除とあわせて使えます。

03国税庁の計算例

国税庁のNo.3208では、所有期間30年、売った金額1億4,500万円、取得費1億円、譲渡費用500万円の土地・建物（特例なし）を売った場合の例が示されています。

項目	金額
課税長期譲渡所得金額	4,000万円
所得税（15%）	600万円
復興特別所得税（2.1%）	12万6,000円
住民税（5%）	200万円

04確定申告の時期と流れ

確定申告の期間は、原則として売った年の翌年2月16日から3月15日までです。申告と納付の期限は、原則3月15日です。

3,000万円の特別控除などの特例を受けるには、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）などの書類を添えて確定申告をする必要があります。

05使える特例をまとめて確認

売った結果	主な特例	くわしくは
利益が出た（マイホーム）	3,000万円の特別控除、軽減税率	マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
利益が出た（相続した空き家）	空き家の3,000万円特別控除	相続した実家（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
買い換えた	買換えの特例、損が出たときの損益通算・繰越控除	家を住み替えるときの税金の特例

06編集部から

家を売るときは、「いくらで売れるか」に目が向きがちですが、手元にいくら残るかは、税金で大きく変わります。とくに、所有期間が5年を超えるかどうか、マイホームの特例が使えるかどうかは、売る時期を決めるうえでも大切なポイントです。

売り出す前の段階で、買ったときの契約書や、リフォームの費用の記録などがそろっているかを確かめ、税務署や税理士に相談しておくことをおすすめします。売却の流れはマンション・家を売るときの流れと「媒介契約」3つの種類にまとめています。

この記事は、国税庁のタックスアンサー No.2020・No.3208・No.3211・No.3302・No.3305（いずれも令和8年4月1日現在法令等）をもとに、2026年10月25日に内容を確認して作成しました。税金の取扱いは、税務署や税理士に確認してください。