家を買う前に水害ハザードマップを確かめる｜重要事項説明で所在地の説明が義務に。洪水・内水・高潮のちがい、浸水想定区域外でも注意（国土交通省の情報で確認）

家を選ぶとき、駅からの距離や間取り、価格と同じように気にしておきたいのが、大雨のときに浸水するおそれがあるかどうかです。

国土交通省は、2020年8月28日から、不動産取引の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の所在地を示して説明することを不動産会社に義務づけました。この記事では、国土交通省の報道発表とQ＆Aをもとに、説明の中身と、買う側が知っておきたいことをまとめます。

ハザードマップのくわしい内容は、作成した市町村に確かめてください。

01なぜ義務になったのか

国土交通省のQ＆Aでは、平成30年7月豪雨や令和元年台風19号など、大きな被害をもたらす水害が続いたことを受けて、水害リスクの情報が、契約するかどうかを決めるうえで重要な要素になっていることを理由に挙げています。

国土交通省は、2019年7月に不動産関係の団体を通じてハザードマップを示すよう協力を依頼していましたが、2020年に宅地建物取引業法施行規則を改正し、重要事項説明の項目に加えました（2020年7月17日公布、8月28日施行）。

02対象になる3つの水害ハザードマップ

説明の対象は、水防法にもとづいて市町村がつくる水害ハザードマップです。洪水、雨水出水（内水）、高潮の3種類があります。

種類	想定している浸水
洪水	河川があふれることによる浸水
雨水出水（内水）	大雨のとき、下水道などの排水施設で雨水を排除できないことによる浸水
高潮	台風などで海面が上がることによる浸水

Q＆Aによると、河川ごとにハザードマップがあり、物件がいくつものマップに含まれている場合は、それぞれについて説明が必要です。古い水防法のもとでつくられたマップしかない場合も、そのマップで説明します。

03重要事項説明で説明されること

国土交通省の示した方法では、宅地建物取引士は水害ハザードマップを見せながら、物件のおおよその位置を示して説明します。マップは、市町村が配っている印刷物や、市町村のホームページに載っているものを印刷したもので、手に入る最新のものを使います。

• 地番まで正確に示す必要はなく、おおよその位置を示せばよい
• 避難所の位置は、説明の義務はないものの、示すことが望ましいとされている
• 市町村が水防法にもとづくマップをつくっていない場合は、「作成されておりません」と説明される

04浸水想定区域の外でも、安心とは限らない

国土交通省は、物件が浸水想定区域の外にあっても、位置を示して説明しなければならないとしています。そのうえで、「区域の外だから水害のリスクがない」と買う人が誤解しないよう配慮することを求めています。

Q＆Aでは、ハザードマップに書かれている「雨の降り方や土地利用の変化等により地図に示した浸水区域以外のところでも浸水することがあります」といった注意書きを示し、読み上げたうえで、くわしくは市町村に問い合わせるよう案内する方法が例に挙がっています。

ほかにも、Q＆Aでは次のような点が示されています。

• ハザードマップは、必要に応じて変更されることも説明するのが望ましい
• 近くの避難所を一つだけ示すと、それが最適だと誤解されるおそれがあるため、物件の周りの複数の避難所を示すのが望ましい
• 「ため池ハザードマップ」など、水防法以外のハザードマップは、この説明義務の対象ではない

05自分でも先に確かめておく

重要事項説明は、契約が成立するまでの間に行われます（宅地建物取引業法第35条）。物件を探す段階から、自分でもハザードマップを見ておくと、候補を比べやすくなります。

国土交通省は、市町村がつくったハザードマップへのリンクや、地域ごとのさまざまなハザードマップを見られる「ハザードマップポータルサイト」を公開しています。物件の住所を入れて、洪水・内水・高潮などのリスクを確かめてみましょう。

06住宅ローン控除でも災害リスクが関係する

国税庁の住宅ローン控除の表では、2028年以降に住み始める新築住宅のうち、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」にある住宅は対象外とされています。災害リスクは、住まいの安全だけでなく、税金の制度にも関わってきています（住宅ローン控除2026年の借入限度額）。

07編集部から

このサイトのエリアページでは、関西各地の再開発を紹介しています。新しいまちで物件を選ぶときも、まちの新しさとは別に、その土地の水害リスクを確かめることが大切です。

ハザードマップは「ここは危ない」「ここは安全」と決めつけるためのものではなく、万一のときにどう逃げるか、どう備えるかを考えるための地図です。重要事項説明で示されたマップは、手元に残しておきましょう。重要事項説明の流れは中古マンションの買い方の流れにまとめています。

この記事は、国土交通省の報道発表（2020年7月17日）と、同日現在のQ＆Aをもとに、2026年10月25日に内容を確認して作成しました。