マンションの管理組合と管理会社のちがい｜管理の主体はだれ？総会・理事会、増えている「外部管理者方式」（国土交通省の情報で確認）

マンションを買うと、部屋の持ち主（区分所有者）になると同時に、そのマンションの管理組合の一員になります。毎月の管理費や修繕積立金の額、定期的な大規模修繕、ペットや置き配のルールなどは、管理組合で決めていきます。

「管理は管理会社がやってくれるもの」と思われがちですが、実際の主役は管理組合です。この記事では、国土交通省の資料をもとに、管理組合と管理会社の役割のちがいをまとめます。

01管理組合と管理会社のちがい

	管理組合	管理会社
だれか	区分所有者（部屋の持ち主）全員でつくる団体	管理組合と契約して業務を受ける会社
立場	マンションの管理の主体	管理組合の業務を手伝う
主な役割	総会で管理費・修繕積立金、大規模修繕、ルールなどを決める	会計、清掃・点検の手配、総会や理事会の準備などの事務

国土交通省のガイドラインでも、どのような方式であってもマンションの管理の主体は、区分所有者でつくる管理組合であることが前提とされています。

02総会と理事会

管理組合の意思決定の場が総会です。区分所有者（組合員）が集まって、予算や決算、管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の実施などを決めます。

一般的な管理組合では、区分所有者の中から理事を選んで理事会をつくり、理事長が管理組合の代表（管理者）になります。理事会は、総会に出す議案をまとめたり、日常の運営を話し合ったりします。理事を輪番（持ち回り）で決めるマンションでは、買ったあと、いずれ理事の順番が回ってくることもあります。

国土交通省は、管理規約をつくったり変えたりするときのひな型として「マンション標準管理規約」を示しています。2025年に改正されたマンション関係の法律（区分所有法など）をふまえて、2025年10月17日に改正されました。法律の改正で何が変わったかは区分所有法の改正（2026年4月施行）にまとめています。

03増えている「外部管理者方式」

国土交通省のガイドラインの概要では、マンション管理士などの専門家に加えて、マンション管理業者が管理者になるケースが増えているとしています。

国土交通省は、区分所有者以外の人が管理者になる方式を「外部管理者方式」、そのうち管理業者が管理者になる場合を「管理業者管理者方式」と定義しています。理事会を置かない形もあります。

国は2024年6月に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を定め、2025年の法改正をふまえて2026年4月に改訂しました。外部管理者方式でも、区分所有者が自分たちの責務を果たすべきことを確認したうえで、導入するときや運営するときの注意点を整理しています。

外部管理者方式は、役員の負担が軽くなる一方で、管理者と、業務を受ける管理会社が同じ会社になる場合などは、区分所有者がチェックする仕組み（監事や総会での確認など）がより大切になります。

04買う前に確かめたいこと

中古マンションを買う前には、管理のしくみについて、次のような点を不動産会社を通じて確かめておくと安心です。

確かめること	見るポイント
管理の方式	理事会があるか、外部管理者方式か。管理会社に委託している業務の範囲
総会の議事録	管理費・修繕積立金の値上げ、大規模修繕、トラブルなどが話し合われていないか
管理規約・使用細則	ペット、リフォーム、民泊、置き配などのルール
理事の決め方	輪番制か、どのくらいの頻度で回ってくるか
管理計画認定	自治体の管理計画認定を受けているか

管理費・修繕積立金の目安はマンションの修繕積立金の目安に、中古マンションの「管理を買う」チェックポイントは中古マンションの買い方の流れにまとめています。

05困ったときの相談先

国土交通省のページでは、マンションの管理についての相談先として、マンション管理適正化法にもとづく「マンション管理適正化推進センター」に指定されている公益財団法人マンション管理センターが案内されています（管理組合の運営や管理規約について、建物・設備の維持管理についてなど）。

06編集部から

再開発エリアでは、大規模なタワーマンションの計画が続いています。戸数の多いマンションでは、区分所有者どうしの合意づくりがより大切になります。

マンションは「買って終わり」ではなく、区分所有者の一人として、管理に参加していく住まいです。購入前に総会の議事録や管理規約に目を通しておくと、そのマンションがどのように運営されているかが見えてきます。

この記事は、国土交通省の「マンション管理」のページと「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの概要」（2026年4月改訂）をもとに、2026年10月24日に内容を確認して作成しました。