買った家に不具合が見つかったら？「契約不適合責任」のしくみ｜通知は1年以内、不動産会社が売主なら2年、新築は10年（民法・宅建業法・品確法）

家やマンションを買って住み始めたら、雨漏りや水漏れ、設備の故障が見つかった——。そんなとき、売主にどこまで責任を求められるのでしょうか。

民法では、引き渡された物が契約の内容に合っていない場合の売主の責任を「契約不適合責任」として定めています（債権法の改正で、以前の「瑕疵担保責任」から見直されました）。この記事では、民法・宅地建物取引業法・住宅品質確保法の条文をもとに、しくみをまとめます。

個別のトラブルでどうなるかは、契約の内容や事情によって変わります。困ったときは、弁護士や各地の相談窓口に相談してください。

01買主ができること

民法では、引き渡された物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しないとき、買主は次のことができます。

できること	内容	条文
追完請求	修補（直してもらう）、代わりの物、不足分の引渡しを求める	第562条
代金減額請求	相当の期間を決めて催告しても直してもらえないときなどに、不適合の程度に応じて代金を減らしてもらう	第563条
損害賠償・解除	一定の条件のもとで、損害賠償の請求や契約の解除もできる	第564条

ただし、不適合が買主の責任で起きたものであるときは、追完や代金減額は請求できません。

02「知ってから1年以内」に通知が必要

民法第566条では、種類や品質に関する不適合について、買主が不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しないと、追完・代金減額・損害賠償・解除ができなくなると定めています（売主が引渡しのときに不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合を除く）。

不具合に気づいたら、できるだけ早く、記録に残る形で売主（や仲介した不動産会社）に知らせることが大切です。

03売主によって、ルールがちがう

個人が売主の中古住宅

民法の契約不適合責任のルールは、契約で変えることができます。個人が売主の中古住宅では、責任を負う期間を短くしたり、責任を負わないとしたりする特約が結ばれることもあります。ただし民法第572条により、責任を負わない特約をしていても、売主が知りながら告げなかった事実などについては、責任を免れることができません。

不動産会社が売主の場合

宅地建物取引業法第40条では、不動産会社が自ら売主になるとき、責任の期間について引渡しの日から2年以上とする特約をする場合を除いて、民法より買主に不利な特約をしてはならないとし、これに反する特約は無効としています。

新築住宅の場合

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第95条では、新築住宅の売主は、引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分などの瑕疵について責任を負うと定めています。これより買主に不利な特約は無効です。また第97条により、この期間は20年以内まで延ばすこともできます。

04買う前にできる備え

• 契約書の「契約不適合責任」の項目を読む：期間や、責任を負わない部分がどう書かれているか
• 付帯設備表・物件状況報告書を確かめる：設備の不具合や、雨漏りなどの履歴
• 建物状況調査（インスペクション）：売主・買主のどちらかが実施して、建物の状態を知っておく（中古マンションの買い方の流れ）
• 既存住宅売買のかし保険：引渡し後に隠れた瑕疵が見つかったときの補修費用などに備える（中古住宅のかし保険とは）

05編集部から

中古住宅は、新築とちがって、売主によって責任の範囲が大きく変わる取引です。個人が売主の物件では、契約書で責任の期間が短くされていることもあります。

だからこそ、契約前に建物の状態を確かめておくことが大切です。契約書の条文は難しく感じますが、「不具合が見つかったら、いつまでに、だれに、何を求められるのか」だけは、必ず確認しておきましょう。

この記事は、民法、宅地建物取引業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律の条文（e-Gov法令検索）などをもとに、2026年10月25日に内容を確認して作成しました。