区分所有法の改正（2026年4月施行）でマンションの何が変わる？｜総会は「出席者の多数決」に、建替え決議は条件つきで3/4、一括売却や一棟リノベーションも多数決で（法務省の資料で確認）

マンションに住む人や、これから中古マンションを買う人にとって大きな法律の改正がありました。「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）です。2025年5月30日に公布され、区分所有法の改正部分は2026年4月1日に施行されました。

この記事では、法務省民事局の資料「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）をもとに、主な変更点をまとめます。

個別のマンションでの手続きは、管理組合の管理規約や、弁護士・マンション管理士などの専門家に確認してください。

01なぜ改正されたのか

法務省の資料では、マンションをめぐって、建物と居住者の「2つの老い」が進んでいることを背景に挙げています。

• マンションのストックは約713.1万戸（2024年末時点）。1世帯あたりの平均人員をかけると約1,600万人で、国民の1割超が住んでいると推計
• 築40年以上のマンションは、2024年末の約148万戸から、10年後に約293万戸、20年後に約483万戸に増える見込み
• 古いマンションほど、世帯主が70歳以上の住戸の割合が高い

その結果、外壁がはがれ落ちる危険や、総会で決議をするのがむずかしくなること、役員の担い手不足などの課題が深刻になるおそれがある、としています。

02変更点1：修繕などの決議は「出席者の多数決」に

これまで、総会（集会）の決議は、欠席した人や、関心がなく議決権を使わない人も含めた区分所有者全員を母数にしていました。

改正後は、建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、出席者の多数決で決めることになりました。議決権行使書や委任状で議決権を使った人も「出席者」に含まれます。特別決議には、定足数（過半数）があります。

法務省の資料では、決議の例として、外壁や屋上防水などの大規模修繕工事を実施するための決議が挙げられています。

所在がわからない区分所有者を母数から外せる

調べても氏名や所在がわからない区分所有者がいると、決議がしにくくなります。改正で、裁判所が認定した「所在等不明区分所有者」を、すべての決議の母数から除外する制度ができました。資料では、住民票などの公簿で調べても所在がわからない場合や、区分所有者が亡くなっていて相続人がいるかどうかわからない場合が例に挙がっています。

招集通知のルール

すべての総会の招集通知で、会議の目的と議案の要領を示すことになりました。招集通知を出してから総会の日までは、1週間以上の期間が必要で、規約で短くすることはできません。

03変更点2：共用部分の変更は、条件つきで2/3に

エレベーターの設置など、共用部分の変更の決議は、原則として3/4のままです。ただし、次のような場合は2/3に引き下げられました。

• 共用部分の設置・保存の不具合で、権利が侵害されるおそれがある場合（耐震性や火災への安全性の不足、外壁などがはがれ落ちて周りに危害を与えるおそれ、給排水管などの腐食で衛生上著しく有害となるおそれなど）
• バリアフリー化のために必要な場合

資料では、階段しかない5階建てのマンションにエレベーターをつける、倒壊のおそれのある立体駐車場を取り壊して平置きにする、といった例が挙がっています。

04変更点3：建替え決議は、条件つきで3/4に

建替え決議の多数決の割合は、原則として4/5のままです。ただし、一定の客観的事由がある場合は3/4に引き下げられました。政令で指定された災害で被災した場合は2/3です（被災区分所有法）。

客観的事由の基準の細かい内容は、法務省令と告示で定めることになっており、マンション再生法の要除却等認定基準と同じ内容とされています。

また、建替え決議がされても、これまでは賃借人が同意しない限り、部屋の賃貸借は終わりませんでした。改正で、補償金の支払いを前提に賃貸借を終わらせる制度ができました。

05変更点4：一括売却や一棟リノベーションも多数決で

これまで、マンションと敷地を一括して売ったり、建物を取り壊したりするには、区分所有者全員の同意が必要でした。改正で、建替えと同じ多数決（原則4/5、客観的事由がある場合は3/4）で、次のことができるようになりました。

決議	内容
建物敷地売却決議	マンションと敷地を一括して売却する
建物取壊し敷地売却決議	マンションを取り壊したうえで敷地を売却する
取壊し決議	マンションを取り壊す
一棟リノベーション（建物の更新）	今の骨組み（躯体）を残しながら、すべての専有部分を含む建物全体を新しくする

06そのほかの主な変更点

• 国内管理人：海外に住む区分所有者が、部屋の管理などを任せる国内管理人を選べる制度（規約で選任を義務づけることもできる）
• 管理不全の部屋・共用部分：放置されて周りに危険が及ぶおそれがある場合などに、裁判所が管理人を選ぶ制度
• 配管の一括更新：規約で定めれば、共用部分の配管と専有部分の配管を、共用部分の工事と同じ多数決で一括して更新できる
• 区分所有者の責務：区分所有者がたがいに協力して管理する義務が、法律に明記された

国土交通省は、この改正をふまえて、2025年10月にマンション標準管理規約も改正しています（マンションの専有部分と共用部分のちがい）。

07中古マンションを買う人が確かめたいこと

法律が変わっても、実際のルールはそれぞれのマンションの管理規約で決まっている部分もあります。中古マンションを買う前には、次のような点を確かめておくと安心です。

• 管理規約が、改正後の法律や標準管理規約にあわせて見直されているか
• 総会の議事録で、大規模修繕や建替え、配管の更新などがどう話し合われているか
• 築年数が古い場合、耐震診断を受けているか（旧耐震と新耐震のちがい）

08編集部から

法務省の資料によると、築40年以上のマンションは20年後に約483万戸まで増える見込みです。このサイトでは関西の再開発を追いかけていますが、マンションの建替えや一括売却も、まちの姿を変える「再開発」の一つといえます。

今回の改正で、決議の母数や多数決の割合が変わり、これまで全員の同意が必要だった一括売却なども多数決でできるようになりました。マンションに住む人にとっては、総会に出席し、議決権を使うことの重みが増したともいえます。管理組合のしくみはマンションの管理組合と管理会社のちがいにまとめています。

この記事は、法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）をもとに、2026年10月25日に内容を確認して作成しました。