マンションの大規模修繕工事とは｜周期は12〜15年が目安、給排水管・エレベーターの取替え時期、進め方（国土交通省ガイドライン）

マンションに住んでいると、ある日、建物全体が足場とネットで覆われることがあります。外壁や屋上、廊下などをまとめて直す大規模修繕工事です。

大規模修繕は、管理組合が積み立ててきた修繕積立金を使う、マンションにとって最も大きな工事のひとつです。この記事では、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」をもとに、工事の周期と進め方をまとめます。

01大規模修繕の周期は「12〜15年程度」

国土交通省のガイドラインでは、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期について、部材や工事の仕様などで異なるものの、一般的に12〜15年程度としています。

そのため、長期修繕計画の計画期間は30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とすることになっています。

02主な工事の周期の例

ガイドラインの長期修繕計画の標準様式には、参考として修繕周期の例が示されています。主なものを抜き出しました。

工事	周期の例	内容
外壁塗装	12〜15年	塗替え（24〜30年で除去・塗装）
屋上防水	12〜15年	補修・修繕（24〜30年で撤去・新設）
バルコニー・廊下の床防水	12〜15年	修繕
鉄部塗装（雨がかかる部分）	5〜7年	塗替え
給水管・排水管	19〜23年	更生（30〜40年で取替え）
エレベーター	12〜15年	補修（26〜30年で取替え）
機械式駐車場	5年	補修（18〜22年で取替え）
インターホン設備	15〜20年	取替え
手すり、建具（サッシなど）	34〜38年	取替え
点検・調査・診断	10〜12年	－

ガイドラインは、新築時に計画期間を30年としても、窓のサッシなどの建具や給排水管の取替えは、修繕周期が計画期間を超えて、計画に含まれていないことがあるので、見直しのときに注意が必要だとしています。

築30年前後は、大きな工事が重なりやすい

上の表を見ると、2回目の大規模修繕（24〜30年）、エレベーターの取替え（26〜30年）、給排水管の取替え（30〜40年）など、築30年前後から大きな工事が重なってくることがわかります。中古マンションを買うときは、築年数と、これからどの工事が控えているかをあわせて確かめておきたいところです。

03大規模修繕の進め方

大規模修繕は、管理組合が主体となって進めます。工事の実施や費用は、管理組合の総会で決めます。国土交通省は、大規模修繕工事の発注などについて、相談窓口や参考になる情報をまとめて示しています。

ガイドラインは、修繕積立金が工事のときに足りなくならないよう、長期修繕計画を一定期間ごとに見直すことが必要だとしています。

04住む人・買う人が確かめたいこと

立場	確かめたいこと
住んでいる人	次の大規模修繕はいつか。修繕積立金は足りる見込みか。工事中のベランダの使い方などの案内
中古で買う人	前回の大規模修繕はいつか。次の予定と、値上げや一時金の話が出ていないか（総会の議事録で確認）
新築で買う人	長期修繕計画の期間と、修繕積立金の積み立て方（段階増額積立かどうか）

修繕積立金の目安や積み立て方はマンションの修繕積立金の目安に、管理組合のしくみはマンションの管理組合と管理会社のちがいにまとめています。

05編集部から

再開発エリアには、新しいタワーマンションとあわせて、築年数を重ねたマンションも多くあります。築年数が同じでも、計画どおりに修繕が行われてきたマンションと、そうでないマンションとでは、これからの負担が大きくちがってきます。

物件の価格だけでなく、「次はいつ、どんな工事があるのか」を、長期修繕計画で確かめてから選ぶことをおすすめします。

この記事は、国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（2024年6月改訂）をもとに、2026年10月24日に内容を確認して作成しました。修繕周期は参考の例で、実際の周期はマンションごとに異なります。