年収からいくら借りられる？フラット35の「総返済負担率」｜年収400万円未満は30%・400万円以上は35%以下、ほかのローンも合計、年収別の計算例（住宅金融支援機構の情報で確認）

家を買うとき、多くの人が気になるのが「自分の年収で、いくら借りられるのか」です。

全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」には、年収に対する返済の割合の基準があります。この記事では、住宅金融支援機構の「【フラット35】ご利用条件」（2026年4月1日現在）をもとに、しくみと計算例をまとめます。

実際に借りられる額は、審査の結果や金融機関によって変わります。借りられる額と、無理なく返せる額は別のものです。

01総返済負担率の基準

総返済負担率は、年収に占める年間の合計返済額の割合です。フラット35では、次の基準を満たす必要があります。

年収	総返済負担率の基準
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

年収は、原則として申し込む年の前年の収入です。給与だけの人は給与収入の金額、それ以外の人は所得金額の合計で考えます。収入を合算できる場合もあります。

02ほかのローンの返済も合計される

「年間合計返済額」には、フラット35だけでなく、次のような借入れの返済も入ります。

• ほかの住宅ローン
• 自動車ローン、教育ローン
• カードローン、クレジットカードのキャッシングやリボ払いなど
• 賃貸予定・賃貸中の住宅に係る借入金（1棟の共同住宅向けのローンは除く）

車のローンが残っていると、その分だけ住宅ローンに回せる返済額が少なくなります。

03年収別の計算例

基準の割合から、ほかの借入れがない場合の年間返済額の上限を計算すると、次のようになります。

年収	基準	年間返済額の上限	月あたり	借入額の目安（金利年3.83%・35年・元利均等で単純計算）
300万円	30%	90万円	7.5万円	約1,730万円
400万円	35%	140万円	約11.7万円	約2,700万円
500万円	35%	175万円	約14.6万円	約3,370万円
600万円	35%	210万円	17.5万円	約4,040万円
700万円	35%	245万円	約20.4万円	約4,720万円

借入額の目安は、2026年10月のフラット35の最頻金利（返済期間21〜35年、融資率9割以下、新機構団信付き）の年3.83%で、ボーナス返済なしとして、当サイトが単純に計算したものです。金利は毎月見直され、借入金利は申込時ではなく資金を受け取るときの金利になります。

04そのほかの主な利用条件

項目	内容
申し込める人	申込時に満70歳未満（親子リレー返済を使う場合は70歳以上も可）など
借入額	100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）。建設費・購入価額以内
借入期間	15年以上（60歳以上は10年以上）。「80歳 − 申込時の年齢」と35年のうち短いほうが上限
住宅の床面積	一戸建てなどは50㎡以上、マンションなどは30㎡以上
技術基準	住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること

05「借りられる額」と「返せる額」

総返済負担率35%は、あくまで申し込める上限です。実際には、税金や社会保険料、教育費、マンションなら管理費・修繕積立金もかかります。

06編集部から

フラット35の基準は、年収と返済額の割合というシンプルなしくみです。一方で、車のローンやカードのリボ払いも合計されるので、家を探し始める前に、今ある借入れを整理しておくことが大切です。金利のタイプは住宅ローンの金利タイプとフラット35、団信は住宅ローンの「団信」とは、住宅ローン全体の選び方は住宅ローンの選び方にまとめています。

この記事は、住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」（2026年4月1日現在）と「2026年10月の借入金利」をもとに、2026年10月26日に内容を確認して作成しました。借入額の目安は当サイトの単純計算です。