相続した家を売る前に｜2024年4月から相続登記が義務に。期限は3年、過料、相続人申告登記とのちがい（法務省の情報で確認）
結論
2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。正当な理由なく登記しないと10万円以下の過料の可能性があります。それより前に相続した不動産も対象で、期限は2027年3月31日です。相続した実家を売るときに相続登記が必要な理由や、簡易な「相続人申告登記」とのちがいを、法務省の情報をもとに図解でまとめました。
親が亡くなって実家を相続したとき、すぐに売るかどうか決められず、名義を親のままにしていることがあります。でも、2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。
相続した家や土地を売るには、まず相続登記が必要です。この記事では、法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」をもとに、期限や手続きをまとめます。
登記の手続きは、法務局（登記手続案内は予約制）や、登記の専門家である司法書士に相談できます。
01相続登記の義務化とは
法務省によると、相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。正当な理由がないのに相続登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
| ケース | 期限 |
|---|---|
| 相続で不動産を取得したことを知った | 知った日から3年以内 |
| 遺産分割（相続人どうしの話し合い）で不動産を取得した | 遺産分割の日から3年以内に、その内容に応じた登記 |
| 2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ登記していない | 2027年3月31日まで |
義務化の前に相続した不動産も対象になる点に注意が必要です。親から相続した実家の名義が、祖父母のままになっていないかも確かめておきましょう。
なぜ義務になったのか
法務省は、所有者が亡くなったのに相続登記がされず、登記簿を見ても所有者がわからない「所有者不明土地」が全国で増え、周辺の環境の悪化や、民間の取引・公共事業のさまたげになっていることを理由に挙げています。2021年に法律が改正され、それまで任意だった相続登記が義務になりました。
02「相続人申告登記」という簡易な方法
遺産分割の話し合いがすぐにまとまらないこともあります。そのような場合のために、2024年4月1日から「相続人申告登記」という簡易な方法もできました。
法務省によると、相続人申告登記は、登記簿上の所有者が亡くなったことと、自分がその相続人であることなどを、期限内に登記官に申し出ることで、義務を果たせる制度です。特定の相続人が一人で申し出ることもできます。
ただし、次の点に注意が必要です。
- 申し出た人だけが義務を果たしたとみなされる（相続人全員が義務を果たすには、全員が申し出る必要がある。連名でまとめて申し出ることはできる）
- 遺産分割のあとの登記の義務は、相続人申告登記では果たせない
- 不動産の権利関係を示すものではないので、相続した不動産を売ったり、抵当権を設定したりするときは、相続登記が必要
03相続した家を売るときの順番
相続した実家を売る場合の一般的な順番は、次のようになります。
ポイントは、売り出す前に相続登記を済ませておくことです。相続登記には戸籍の証明書などをそろえる必要があり、相続人が多いと時間がかかることもあります。
04相続登記にかかる税金
相続登記にも登録免許税がかかります。国税庁によると、相続による所有権の移転登記の税率は0.4%（不動産の価額に対して）です。課税標準になる「不動産の価額」は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。
また、2027年3月31日までに、一定の土地について相続登記などをする場合には、価額が100万円以下の土地は登録免許税がかからない免税措置などもあります（国税庁 No.7191）。
05売ったあとの税金にも期限がある
相続した実家（空き家）を売るときは、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。この特例には「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」「2027年12月31日までの売却」といった期限があります。
相続登記の期限（3年）と、税金の特例の期限は、どちらも「3年」がかかわってくるので、相続したら早めに動き出すことが大切です。くわしくは相続した実家（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除をご覧ください。
06編集部から
法務省は、所有者がわからない土地が増えると、周辺の環境の悪化や、民間の取引・公共事業のさまたげになるとしています。再開発やまちづくりにも関わる問題です。相続登記の義務化は、そうした問題を解消するための制度です。
相続した家をどうするか迷っていても、登記だけは期限内に済ませておくことをおすすめします。売却の流れはマンション・家を売るときの流れと「媒介契約」3つの種類にまとめています。
この記事は、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（2025年3月27日現在）と国税庁のタックスアンサーをもとに、2026年10月24日に内容を確認して作成しました。手続きは法務局や司法書士に、税金は税務署や税理士に確認してください。
出典・参考資料
上記の資料は2026年10月24日時点で確認しています。計画の内容や時期は変更されることがあります。最新の情報は各公式発表をご確認ください。