接道義務と「再建築不可」｜敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要。幅4m未満の「2項道路」はセットバックが必要（建築基準法で確認）

中古の一戸建てや土地の広告で、ときどき「再建築不可」という言葉を見かけます。価格が安いことが多いのですが、今の建物を壊すと、新しい家を建てられない土地という意味です。その理由の多くは、敷地と道路の関係にあります。

この記事では、建築基準法の条文（e-Gov法令検索）をもとに、接道義務のしくみと、買う前に確かめたいことをまとめます。

01接道義務：道路に2m以上接すること

建築基準法第43条では、建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならないと決められています。これを接道義務といいます。

ここでいう「道路」は、ふだん私たちが道と呼んでいるものすべてではありません。建築基準法第42条で決められた、原則として幅4m以上の道です。

02建築基準法の「道路」とは

種類	内容（第42条）
1項1号	道路法による道路（国道・府県道・市道など）
1項2号	都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによる道路
1項3号	この規定が適用されたときに、すでにあった道
1項4号	2年以内に事業が行われる予定として特定行政庁が指定した計画道路
1項5号	特定行政庁から位置の指定を受けた道（いわゆる位置指定道路）
2項	幅4m未満で、特定行政庁が指定した道（いわゆる2項道路）

見た目は立派な道でも、法律上の「道路」ではない通路もあります。どの種類の道路に接しているかが大切です。

03幅4m未満の「2項道路」とセットバック

昔からある細い道で、建物が立ち並んでいたものは、特定行政庁が指定すると、幅4m未満でも道路とみなされます（第42条第2項）。

• この場合、道の中心線から2mの線が、道路の境界線とみなされます
• そのため、建て替えのときは、敷地の一部を道路として後退（セットバック）させる必要があります
• 道の反対側が崖や川、線路などの場合は、その境界線から4mの線が道路の境界線とみなされます

セットバックした部分には建物を建てられないので、実際に使える敷地は登記の面積より狭くなることがあります。

04道路に接していない土地はどうなる？

敷地が道路に2m以上接していないと、原則として建物を建てられません。今ある古い家を壊すと、新しく建てられない――これが「再建築不可」です。

ただし、第43条第2項には例外があります。

• 幅4m以上の道（一定の基準に合うもの）に2m以上接していて、利用者が少ない建物で、特定行政庁が支障がないと認めたもの
• 敷地のまわりに広い空地があるなど、一定の基準に合う建物で、特定行政庁が支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したもの

例外にあたるかどうかは、個別に判断されます。買う前に、必ず市役所の窓口で確認しましょう。

05買う前のチェックリスト

• 敷地が、建築基準法上の「道路」に2m以上接しているか（旗竿地は、通路部分の幅も確認）
• 接している道は、どの種類の道路か
• 幅4m未満なら、2項道路の指定があるか。セットバックが必要な面積はどのくらいか
• 「再建築不可」と書かれた物件は、建て替えができないことを前提に、価格や住宅ローンを考える
• 不動産会社の説明だけでなく、市役所の建築指導の窓口でも道路の種類を確かめる

重要事項説明では、道路との関係が説明されます。中古マンションの買い方や、建ぺい率と容積率もあわせてご覧ください。

06編集部から

細い道が入り組んだ古い住宅地では、一軒ずつでは建て替えが難しい土地もあります。再開発や区画整理で道路と区画をまとめて整える意味のひとつは、こうした土地の問題を解消できることにあります。

家を買う人にとっては、「建物」だけでなく「道路」も一緒に買うくらいの気持ちで確かめておくと安心です。