建ぺい率と容積率とは｜どのくらいの大きさの家が建つかを決める2つの数字。前面道路が12m未満なら道路の幅でも制限（建築基準法で確認）

土地やマンションの広告を見ると、「建ぺい率60%・容積率200%」のような数字が必ず載っています。これは、その土地にどのくらいの大きさの建物が建てられるかを決める、建築基準法のルールです。

この記事では、建築基準法の条文（e-Gov法令検索）をもとに、2つの数字の意味と、見落としやすい「前面道路による制限」をまとめます。

01建ぺい率と容積率のちがい

	建ぺい率	容積率
計算	建築面積 ÷ 敷地面積	延べ面積 ÷ 敷地面積
何が決まる	建物を上から見た広さの上限	各階の床面積の合計の上限
例（敷地100㎡）	60%なら、建築面積60㎡まで	200%なら、延べ面積200㎡まで
条文	建築基準法 第53条	建築基準法 第52条

建ぺい率が庭や空地の広さに、容積率が建物の階数やボリュームに関係する、とイメージすると分かりやすいです。

02数値は用途地域ごとに決まる

建ぺい率と容積率の上限は、用途地域ごとに、法律が決めた選択肢のなかから都市計画で定められます。

用途地域	建ぺい率の選択肢	容積率の選択肢
第一種・第二種低層住居専用地域	30・40・50・60%	50・60・80・100・150・200%
第一種・第二種中高層住居専用地域	30・40・50・60%	100・150・200・300・400・500%
第一種・第二種住居地域、準住居地域	50・60・80%	100・150・200・300・400・500%
近隣商業地域	60・80%	100・150・200・300・400・500%
商業地域	80%	200〜1300%

用途地域のちがいは用途地域とはにまとめています。再開発で高いビルが建つ駅前は、たいてい商業地域で、容積率が大きく設定されています。

03見落としやすい：前面道路による容積率の制限

建築基準法第52条第2項によると、前面道路の幅が12m未満のときは、都市計画で決まった容積率（指定容積率）のほかに、道路の幅でも容積率が制限されます。

地域	前面道路の幅にかける数値
低層住居専用地域など	10分の4
中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域	10分の4（特定行政庁が指定した区域は10分の6）
そのほかの地域	10分の6（指定した区域は10分の4か10分の8）

例：第一種中高層住居専用地域で指定容積率が200%でも、前面道路の幅が4mなら、4 × 10分の4 ＝ 160%。この土地の容積率の上限は、小さいほうの160%になります。

前面道路が2つ以上あるときは、幅の広いほうで計算します。

04建ぺい率が緩和される場合

建築基準法第53条第3項では、次のどちらかに当てはまると、建ぺい率の上限に10%を加え、両方に当てはまると20%を加えます。

• 防火地域にある耐火建築物など（建ぺい率80%の地域を除く）、または準防火地域にある耐火建築物・準耐火建築物など
• 角地など、特定行政庁が指定する敷地にある建物

05家や土地を買う前に確かめたいこと

• 広告の建ぺい率・容積率は、指定された数値であることが多い。前面道路の幅による制限で、実際にはそれより小さくなることがある
• 将来、建て替えや増築を考えているなら、今の建物が上限をこえていないかも確認する
• そもそも家を建てられる土地かどうかは、道路との関係で決まります。接道義務と「再建築不可」もあわせてご覧ください

06編集部から

再開発のニュースでは「容積率の緩和」という言葉がよく出てきます。容積率は建物の大きさを決める数字なので、その上限が変わるかどうかは、街の姿に直結します。

建ぺい率と容積率を知っておくと、自分の家の話だけでなく、街の再開発がどんなしくみで進んでいるかも読みとりやすくなります。