京都駅の南側（八条口）の再開発とは？オフィスを呼ぶ「特定用途誘導地区」で、条件を満たすビルは容積率900%・高さ45m（京都アバンティと同じくらい）に緩和。京都市の都市計画案
結論
京都市は、京都駅の南側（八条通などの幹線道路に面する街区）を「特定用途誘導地区」に指定する都市計画案をまとめました。高機能なオフィスと1階のにぎわい施設などの条件を満たすと市長が認めたビルに限り、容積率を600%から900%に、高さの上限を31mから45m（京都アバンティと同じくらい）に緩和します。条件を満たさない建物は今までどおりで、新しい制限の強化はありません。2026年7〜8月の市民意見募集には289通・630件の意見が寄せられ、9月10日に結果が公表されました。今後、都市計画審議会を経て決定・告示されると適用されます。
「京都駅の南側は再開発されるの？」。京都市は、京都駅の八条口側にオフィスを呼び込むため、ビルの容積率と高さの制限を条件つきで緩める都市計画案をまとめています。京都市の資料をもとに、中身と今の段階を整理しました。
条件を満たすビルに限って、容積率600%→900%、高さ31m→45m（京都アバンティと同じくらい）に緩和する案です。条件を満たさない建物は今までどおりで、新しい制限の強化はありません。2026年11月時点で、まだ決定はしていません。
01なぜ京都駅の南側？
京都市の資料では、京都市の課題として次のことが挙げられています。
- 人口が減り、特に若い世代が市外へ出ていくことが目立つ。住まいとあわせて、魅力的な働く場をつくることが大切
- オフィスが足りない。特に、若者や学生が働きたいと思える、時代に合ったオフィスが不足している
- 京都駅は交通アクセスが良く、新幹線の停車駅としてオフィスの需要が高い一方、オフィスや交流の場が足りない
近年、駅前広場や道路の整備が進み、オフィスの立地の機運が高まっている京都駅前の南側から、新しい制度を使うことにしました。
02「特定用途誘導地区」とは
都市再生特別措置法にもとづく地区で、市が呼び込みたい建物（誘導施設）に限って、地区独自の容積率や高さの制限を設けるしくみです。それ以外の建物は、今までどおりの都市計画の制限が適用されます。
| 今の制限 | 指定後（誘導施設と認められたビル） | 指定後（それ以外） | |
|---|---|---|---|
| 用途地域 | 商業地域 | 商業地域（変更なし） | 商業地域（変更なし） |
| 容積率 | 600%／400% | 900% | 600%／400%（変更なし） |
| 高さの上限 | 31m／25m | 45m | 31m／25m（変更なし） |
高さの上限は、周りの世界遺産からの眺めに影響しない範囲で決めたとされています。45mは、京都駅の南側にある京都アバンティとほぼ同じ高さです。
03対象になる場所
京都駅に近く、主に八条通などの幹線道路に面する街区です。資料の地図では、八条通、油小路通、烏丸通、竹田街道、河原町通に囲まれたあたりが示されています。
04「誘導施設」と認められる条件（主なもの）
市長が認めるには、必須の要件すべてと、選択要件に合っている必要があります。必須の要件には、次のようなものがあります。
| 項目 | 主な条件 |
|---|---|
| 敷地 | 敷地面積500㎡以上、幅9m以上の道路に8m以上接する |
| 建物の用途 | 延床面積のうち、高機能オフィス＋にぎわい用途が3分の2以上、かつ高機能オフィスが2分の1超 |
| 1階のにぎわい | 幹線道路に面する1階の全面に、だれでも使えるにぎわいの用途（店舗・カフェなど）。開かれたデザイン |
| 歩行者空間 | 道路から壁面を下げ（幹線道路側は高さ6mまで3m以上など）、歩ける空間にする |
| 環境性能・緑化 | 一次エネルギー消費量を50%削減（ZEB Ready相当）、地域産木材の利用、沿道の緑化 |
| 防災・バリアフリー | 災害時に従業員などが建物内で待機できる計画、バリアフリー化 |
| 車の出入り・駐車場 | 幹線道路からの車の出入りは原則不可、条例で決まった台数をこえる駐車場は不可 |
| 交流の機能 | コワーキングスペースや企業の展示スペースなど、市民・事業者・学生の交流を促す機能 |
にぎわい用途には、店舗・飲食店のほか、ギャラリー・劇場・美術館、大学施設・図書館なども含まれます。
05いつ決まる？今の段階
| 時期 | できごと |
|---|---|
| 2026年4月15日 | 京都駅前の再生に係る有識者会議が、意見のまとめを市長に提出 |
| 2026年7月16日 | 京都市が都市計画案を発表 |
| 2026年7月24日〜8月24日 | 市民意見の募集（289通・630件の意見） |
| 2026年8月6日 | 説明会（ホテルエルシエント京都八条口） |
| 2026年9月10日 | 市民意見募集の結果を公表 |
| 今後 | 都市計画案の縦覧・意見書の受付 → 京都市都市計画審議会への付議 → 都市計画の決定・告示 |
京都市の冊子では、都市計画審議会で承認されたあとに適用されるとしています。審議会の日程は、2026年11月時点で確認できていません。決まり次第、追記します。
06どんな街になる？
京都市は、京都駅の南側を「国際競争力のあるビジネス拠点」にし、オフィスやラボ、商業施設を集め、歩いて楽しい駅前にすることをめざしています。緩和を使ったビルが実際に建つかどうかは、これからの民間の計画しだいです。
07まとめ
- 京都駅の南側（八条通沿いなど）で、条件を満たすビルは容積率900%・高さ45mまで建てられるようにする案
- 条件は、高機能オフィス中心、1階のにぎわい、歩行者空間、環境性能など
- 条件を満たさない建物は今までどおり。新しい制限の強化はない
- 市民意見募集は終わり、今後は都市計画審議会を経て決定・告示
08あわせて読みたい
出典・参考資料
- 京都市「京都駅前の再生に向けた都市計画案（京都駅前南側エリアにおける特定用途誘導地区の指定）に関する市民意見の募集について」（報道発表）（2026年7月16日）
- 京都市「京都駅前の再生に向けた都市計画案（京都駅前南側エリアにおける特定用途誘導地区の指定）について」（市民意見募集冊子・結果）（2026年9月10日（結果の公表））
- 京都市「京都駅前の再生に係る有識者会議からの意見まとめ等の提出について」（2026年4月15日）
上記の資料は2026年11月10日時点で確認しています。計画の内容や時期は変更されることがあります。最新の情報は各公式発表をご確認ください。